[摘要] 中国别墅市场在各种议论和各方面关注下成长到今天，9年前我们做中国别墅节，因为中国别墅市场是一个特殊的市场，需要一个平台供业内讨论，也需要一个平台让供需双方，让造别墅的开发商还有买别墅的购房者凝聚起来，就是在这个目的下我们开展了中国别墅节。
北京上海成都苏州四城别墅市场深入解读
我们选择北京、上海、成都和苏州这四个城市，北京的别墅新增供应量波动比较大，成交量在阶梯式上升，2012年上半年政策的事我们就不谈了，我们政策对别墅市场历来是严厉的，中央政府考量的不是别墅，因为别墅毕竟是高端人群的市场，国家更多是从中低收入考量，别墅市场一直是受政策抑制的，但是好的东西往往是被抑制的，所以别墅市场是一个好东西。北京2012年上半年别墅成交面积38万平方米，总成交金额92亿元，分别占北京住宅成交总量的10%左右。中海、远洋等品质依然是高端购房者最关注的。北京新增供应降幅明显，成交量上升，从长期考虑这个市场是利好的。2012年上半年北京别墅新增供应960套，仅相当于去年同期不到六成，3-4月接近600套，1、2月份基本上是很少，不到100套，5-6月110套左右。成交2012年上半年北京别墅累计成交961套，同比增幅为23%，1、2月比较低迷，3、4月达到180套，5、6月达到300套。北京成交量跟供给量是持平的，5到6月份持续增长，未来供应可能不足，这对现在已经开发的别墅是有利的，而且趋势跟整个北京的住宅市场也是相呼应的。我们做了北京别墅消费者意向调查，调查显示6成网友有购买别墅的意向，绝大多数是用于自住而不是投资。对于户型方面的考量，选择250平方米以下的网友占40%。
今年别墅用地政策出台表示从严控制，这是一贯的政策，超过6成网友认为政策对别墅市场影响挺大，用地稀缺性会日益凸现。随着纯别墅用地减少，别墅稀缺性增值、保值会与日俱增，从这个方面看对我们别墅市场是有利的。个别来看，北京热销项目，远洋的表现比较突出，另外城市中心区域的保利中央公园等项目凭借地段和产品的优势取得比较好的销售业绩。
下面分析下上海别墅(小区网，论坛)市场。上海的别墅2012年上半年上海别墅新增供应2251套，供应量是北京的两倍，总面积是62万平方米，同去年相比同比下降12%和48%，从成交数据看，2012年上海别墅成交2099套，与新增别墅相匹配，总共是46万平方米，同比下跌10%和15%。与供应量相比成交量略低，供应量有2251套，降幅比较小，2月份市场稳中有升，市场趋势在持续升温。2012年上半年浦东以12万平方米的成交面积位列位，我们看到大房企、区域的别墅成交比较热，一定程度上归功于南汇板块五大楼盘，万科的别墅。周浦、川沙(社区网，论坛，商铺)等成为热点区域，特别是迪士尼的迁入，热度会逐渐上升。2012年上半年上海别墅成交均价26000元，比去年同期相比下跌17.8%，上半年以价换量成为拉动量的主流。今年上半年上海别墅成交套均面积在229平方米，价格低于23000元的经济型别墅占据六成。
上海上半年热销的高端住宅项目，包括高端的公寓，以大户型、非毛坯住宅为主，单价、户均面积明显高于北京，平均套均面积270平方米，北京是200平方米，上海总价1750万，北京只有927万。上海单价接近每平方米6.5万元，北京每平方米4.7万元。
再看一下上海隔壁的苏州，苏州热销高端项目别墅和高端公寓各占一半，10个热销项目，套均、均价是470万元，单价在每平方米2万元，是普通住宅的2倍，中海两个别墅项目，绿城的品牌项目等都位列其中。
再看一下成都，成都高端项目别墅跟高端公寓各占一半，10个热销项目差不多270平方米，套总价约为450万元，单价在每平方米1.6万，是整体水平的1.7倍。上半年共成交250万平方米，甚至超过北京同比，成都高端市场需求还是非常显性的。
上面简单用一些数据对北京、上海、成都、苏州几个主要城市的房地产别墅市场发展情况做了简短的介绍。如果一定要展望一下中国别墅市场的未来，我自己非常有信心，从9年前搭建这样一个平台推动中国别墅市场发展，就知道中国别墅市场是一个永恒的市场，而且特别是从现在分析来看，它的市场稀缺性更加凸显。
我们政府从多少年以前就开始限制别墅用地，当时中国的收入，中国的高收入阶层不断在上升和增长，他们对别墅的需求越来越大，我相信别墅市场，不管从供需水平还是从生活水平、社会进步的水平来看，都是充满希望的市场。我们10年以前谈别墅，当时大家觉得非常遥远，但是现在我相信大部分人，包括在座很多人都已经拥有别墅。所以，别墅市场的未来是毋庸置疑的，虽然限购政策对已经拥有多套住宅的人有一定影响，但是对新增力量而言，新的购买人群肯定更愿意买别墅。因为别墅的未来，给大家更多的想象空间，不管自己用还是投资。
目前来说，国家政策出台并不是针对别墅市场或者是高端市场，政策出台更多是针对中低收入市场。从这方面看别墅市场发展实际上跟政策相关，但是冲击并没有常规的普通住宅市场那么大。所以不管从现在还是从未来考量，中国别墅市场都是非常有活力，而且非常有价值、非常有空间的一个独特市场。
上面用简短一点时间给大家介绍了别墅市场的背景，最后我用这个机会感谢一下房天下106个城市，他们号召组织1000多个楼盘参与别墅节。也感谢中指研究院，他们支持了我们从基础层面对别墅市场完整的了解，也是因为中指研究院推动了我们别墅节一届一届往前走，谢谢大家！
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