[摘要] 中国别墅市场在各种议论和各方面关注下成长到今天，9年前我们做中国别墅节，因为中国别墅市场是一个特殊的市场，需要一个平台供业内讨论，也需要一个平台让供需双方，让造别墅的开发商还有买别墅的购房者凝聚起来，就是在这个目的下我们开展了中国别墅节。
精彩观点：
1、别墅节9年的发展，让别墅生活成为不再是非常高端的，让人触摸不到的市场，它已经成为相当一部分人正常生活的一部分。
2、中国别墅市场是一个永恒的市场，不管从供求关系还是从生活水平、社会进步的水平来看，高端住宅市场都是充满希望的市场。
3、不管从现在还是从未来考量，中国别墅市场都是非常有活力，而且非常有价值、非常有空间的一个独特市场。
中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全
各位来宾、别墅界的朋友、还有媒体的朋友，大家下午好。我代表主办单位中指研究院、中房指数系统，也代表承办单位房天下全球网、房天下控股对别墅节的开幕做简短致辞。
我自己是中国别墅节的开创者，9年以前我发起成立中国届别墅节，当时在北京。2年以后别墅节移师上海，上海才是我们真正的别墅节最重要的圣地。今年是第九届，有一个非常重要的内容是十城巡展，站就在上海，同时感谢大家和我们一样参加第九届别墅节的站。
中国别墅市场在各种议论和各方面关注下成长到今天，9年前我们做中国别墅节，因为中国别墅市场是一个特殊的市场，需要一个平台供业内讨论，也需要一个平台让供需双方，让造别墅的开发商还有买别墅的购房者凝聚起来，就是在这个目的下我们开展了中国别墅节。今天我们在座大概有四五百人，这是业内交流的平台，我们从设计到开发到营销，一直到服务，还有一个会场在我们旁边，我们有1000位特别邀请的嘉宾，他们在对我们场外展示的100多个国内有代表性的别墅进行选择以及跟销售人员、开发商做各种各样的交流。今天的别墅节充分体现了我们9年以前推动中国别墅市场发展的目的。
在当下，开第九届别墅节非常有意义。别墅是一种生活，它不仅仅是居住。别墅节9年的发展，也让别墅生活成为不再是非常高端的，让人触摸不到的市场，它已经成为相当一部分人正常生活的一部分，所以我相信而且我也参与其中来推动中国别墅市场发展。希望我们产业界、别墅界、媒体界，还有别墅购房者当中共同努力，把我们的别墅节打造的更好，让别墅节充分发挥它所能发挥的作用，推动中国别墅市场的发展。
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高端住宅市场潜力巨大 供不应求状况显现
下面我用一点时间跟大家共享一下中指研究院、房天下对中国高端住宅，特别是别墅市场的形势分析。
分析分两个部分，一个对高端市场做一个全面介绍。从供应上看，上半年开工与整个住宅市场相比大于住宅市场，去年规模达到历史高位，与去年同比下降17.5%，施工面积增长5.6%，从整个市场来看，新开工面积下降比整个住宅下降快，而且增长比整个住宅市场增长慢。2011年高端住宅新开工和施工面积都创了历史新高，同比增速虽然有所回暖，但是跟2000年到2005年的复合增速持平。从高端市场占住宅市场的比重看，2009年到2011年新开工面积占4%，2012年上半年略有下降。
从需求看，高端住宅受调控影响比较显著，销售量降幅大于本土市场。2012年上半年高端住宅累计销售面积分别达到了1342万平方米和1573亿元，同比分别下降17.1%和19.4%，降幅大于住宅整体市场住宅。从高端住宅占住宅市场整体比重看，2011年以来销售面积占比约为4%，销售金额占比约9%。
从供求双方看，高端住宅供求比低于住宅市场整体，潜在供应有可能不足，2012年上半年高端住宅与新开工面积比为1.74，上半年高端住宅竣工面积与销售面积比是0.77，数字是小于1的，有可能供应量不足，市场在这种情况下会好。与住宅整体市场持平，除2008年以外高端住宅竣工销售面积均低于1，别墅市场潜力还是非常大，我们也很看好以后这段时间，包括现在别墅市场的销售。
从价格看，销售均价连续两年有小幅下降，2012年上半年高端住宅销售均价11714，比去年同期降低2.7个点，但是同比整体住宅有5%的增长，从历史数据看，调控以来高端住宅均价涨幅得到抑制，2011年回降0.3%，2012年降了0.7%，我们看到别墅市场价格还是有一定压力的。
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北京上海成都苏州四城别墅市场深入解读
我们选择北京、上海、成都和苏州这四个城市，北京的别墅新增供应量波动比较大，成交量在阶梯式上升，2012年上半年政策的事我们就不谈了，我们政策对别墅市场历来是严厉的，中央政府考量的不是别墅，因为别墅毕竟是高端人群的市场，国家更多是从中低收入考量，别墅市场一直是受政策抑制的，但是好的东西往往是被抑制的，所以别墅市场是一个好东西。北京2012年上半年别墅成交面积38万平方米，总成交金额92亿元，分别占北京住宅成交总量的10%左右。中海、远洋等品质依然是高端购房者最关注的。北京新增供应降幅明显，成交量上升，从长期考虑这个市场是利好的。2012年上半年北京别墅新增供应960套，仅相当于去年同期不到六成，3-4月接近600套，1、2月份基本上是很少，不到100套，5-6月110套左右。成交2012年上半年北京别墅累计成交961套，同比增幅为23%，1、2月比较低迷，3、4月达到180套，5、6月达到300套。北京成交量跟供给量是持平的，5到6月份持续增长，未来供应可能不足，这对现在已经开发的别墅是有利的，而且趋势跟整个北京的住宅市场也是相呼应的。我们做了北京别墅消费者意向调查，调查显示6成网友有购买别墅的意向，绝大多数是用于自住而不是投资。对于户型方面的考量，选择250平方米以下的网友占40%。
今年别墅用地政策出台表示从严控制，这是一贯的政策，超过6成网友认为政策对别墅市场影响挺大，用地稀缺性会日益凸现。随着纯别墅用地减少，别墅稀缺性增值、保值会与日俱增，从这个方面看对我们别墅市场是有利的。个别来看，北京热销项目，远洋的表现比较突出，另外城市中心区域的保利中央公园等项目凭借地段和产品的优势取得比较好的销售业绩。
下面分析下上海别墅(小区网，论坛)市场。上海的别墅2012年上半年上海别墅新增供应2251套，供应量是北京的两倍，总面积是62万平方米，同去年相比同比下降12%和48%，从成交数据看，2012年上海别墅成交2099套，与新增别墅相匹配，总共是46万平方米，同比下跌10%和15%。与供应量相比成交量略低，供应量有2251套，降幅比较小，2月份市场稳中有升，市场趋势在持续升温。2012年上半年浦东以12万平方米的成交面积位列位，我们看到大房企、区域的别墅成交比较热，一定程度上归功于南汇板块五大楼盘，万科的别墅。周浦、川沙(社区网，论坛，商铺)等成为热点区域，特别是迪士尼的迁入，热度会逐渐上升。2012年上半年上海别墅成交均价26000元，比去年同期相比下跌17.8%，上半年以价换量成为拉动量的主流。今年上半年上海别墅成交套均面积在229平方米，价格低于23000元的经济型别墅占据六成。
上海上半年热销的高端住宅项目，包括高端的公寓，以大户型、非毛坯住宅为主，单价、户均面积明显高于北京，平均套均面积270平方米，北京是200平方米，上海总价1750万，北京只有927万。上海单价接近每平方米6.5万元，北京每平方米4.7万元。
再看一下上海隔壁的苏州，苏州热销高端项目别墅和高端公寓各占一半，10个热销项目，套均、均价是470万元，单价在每平方米2万元，是普通住宅的2倍，中海两个别墅项目，绿城的品牌项目等都位列其中。
再看一下成都，成都高端项目别墅跟高端公寓各占一半，10个热销项目差不多270平方米，套总价约为450万元，单价在每平方米1.6万，是整体水平的1.7倍。上半年共成交250万平方米，甚至超过北京同比，成都高端市场需求还是非常显性的。
上面简单用一些数据对北京、上海、成都、苏州几个主要城市的房地产别墅市场发展情况做了简短的介绍。如果一定要展望一下中国别墅市场的未来，我自己非常有信心，从9年前搭建这样一个平台推动中国别墅市场发展，就知道中国别墅市场是一个永恒的市场，而且特别是从现在分析来看，它的市场稀缺性更加凸显。
我们政府从多少年以前就开始限制别墅用地，当时中国的收入，中国的高收入阶层不断在上升和增长，他们对别墅的需求越来越大，我相信别墅市场，不管从供需水平还是从生活水平、社会进步的水平来看，都是充满希望的市场。我们10年以前谈别墅，当时大家觉得非常遥远，但是现在我相信大部分人，包括在座很多人都已经拥有别墅。所以，别墅市场的未来是毋庸置疑的，虽然限购政策对已经拥有多套住宅的人有一定影响，但是对新增力量而言，新的购买人群肯定更愿意买别墅。因为别墅的未来，给大家更多的想象空间，不管自己用还是投资。
目前来说，国家政策出台并不是针对别墅市场或者是高端市场，政策出台更多是针对中低收入市场。从这方面看别墅市场发展实际上跟政策相关，但是冲击并没有常规的普通住宅市场那么大。所以不管从现在还是从未来考量，中国别墅市场都是非常有活力，而且非常有价值、非常有空间的一个独特市场。
上面用简短一点时间给大家介绍了别墅市场的背景，最后我用这个机会感谢一下房天下106个城市，他们号召组织1000多个楼盘参与别墅节。也感谢中指研究院，他们支持了我们从基础层面对别墅市场完整的了解，也是因为中指研究院推动了我们别墅节一届一届往前走，谢谢大家！
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