[摘要] 8月18日，内蒙古自治区物业管理现场会在包头市隆重召开，来自全区12个盟市的342位物业行业 主管部门、企业负责人参加了会议。会上，包头市的四级物业管理模式、老旧小区准物业管理模式等先进经验和做法得到了国家住建部、自治区住建厅相关负责人的高度认可。
8月18日，内蒙古自治区物业管理现场会在包头市隆重召开，来自全区12个盟市的342位物业行业 主管部门、企业负责人参加了会议。会上，包头市的四级物业管理模式、老旧小区准物业管理模式等先进经验和做法得到了国家住建部、自治区住建厅相关负责人的高度认可。在不到20年的时间里，因为有了 的指导、企业的推动、业主的理解和社会的支持，我市的物业管理实现了从无到有、从发展到壮大。在今后前行的道路上，有信心满满的高层关注、日臻完善的顶层设计和执行有力的行业 做保障，我市必将开创物业管理行业大发展的新局面。
昆区钢32号老街坊改造传承城市的记忆
钢32号街坊坐落于钢铁大街西北段，占地面积109231.5平方米（163亩），总建筑面积103828平方米，共36栋住宅楼，始建于1956年，作为建国初期苏联援建项目，是目前我市留存“苏联楼”中具代表性的居民建筑群，小区规划上成围合型的包围结构，内部隐蔽防御性 强，继承了50年代前苏联建设规划的丰厚遗产。
随着时间的推移，钢32号街坊住宅屋顶漏雨严重，供热、供水、排水系统严重老化，跑冒滴漏，道路破损、绿化植被杂乱、私搭乱建现象严重，基础设施老化、公共配套设施年久失修，多数废弃闲置，内部车行道宽不足3米，转弯半径小不利于车辆通行，景观设施数十载，都已陈旧老化，居民生活环境差、社区物业管理难等问题日渐突出。
钢32号街坊经历了60年风雨，在生命周期殆尽之时，选择正确有效的保护成为延续其生命力和价值的重要途径。2014年，市委、 按照城市棚户区修改建的模式，遵循“修旧如旧”的原则，通过保护性改造的方式，在保留原“苏联楼”建筑形态与材料的基础上，对其进行整体修缮改造。
钢32号街坊修缮工程现已完工，此项工程彻底改善了这里的居民居住条件，解决城市棚户区居民拆迁、建设、回迁周期长的问题，同时能大幅提升建筑与景观的功能内涵，适应居住功能定位，改变了我市老旧小区棚改后物业服务难推进、难管理的现象，打造了我市新的棚户区典范，把近现代历史痕迹和城市记忆传承下去，成为棚户区改造的一道亮丽风景。
东河北梁新区推行“4321”物业管理模式
北梁新区是北梁棚户区搬迁改造的安置区，共计21个小区，目前已交付使用11个小区，计13065户，已入住10542户、26355人，其余新建和回购安置房，计划于今年年底前全部交付使用。北梁搬迁居民入住后，首先面临的就是物业管理。对于北梁居民来讲，物业管理是全新的概念，群众适应难、沟通难、规范管理难、收费难等问题接踵而来。如何解决问题、化解矛盾，就成为物业管理人员面临的新课题。为了让北梁居民早日实现“住得稳、住得好、可持续”的“宜居梦”，北梁新区实行了物业服务与社区服务相结合的“4321”管理模式：
“4”四项机制创新
组织机构创新
◎把物业公司负责人纳入社区党委成员
◎社区楼栋长、网格员纳入物业管理成员
◎综合执法大队纳入物业管理成员单位
考核机制创新
双重考核：◎物业公司内部考核
◎社区对物业公司考核
运行关系创新
物业公司单打独斗向综合管理转变
运行程序创新
◎菜单式服务:
备菜：加强自我管理
点菜：广泛吸纳意见
送菜：温馨特色化服务
评菜：广泛接受群众监督
“3”三项内容公开
公开收支账目
公开人员信息
公开投诉处理情况
“2”两项结合
企业文化建设与社区文化建设相结合
企业经济效益与社会效益相结合
一方面要求物业公司按标准服务，提高物业公司在社会上的影响力；另一方面为物业公司发展提供保障，采取了3项措施：
◎就业培训，降低培训成本
◎ 指导，提高管理效益
◎权责分明，降低遗留问题增加的成本
“1”达到一个目标“企业的可持续运营，百姓的长期效益”
加强社区物业管理是让经济发展成果更好惠及百姓的具体举措，也是 改善民生的庄严承诺。社区、物业企业、广大居民共同努力，为百姓打造舒心整洁的新环境，使物业管理工作实现可持续发展。
■高层关注信心满满
住建部房地产市场 司物业管理处处长陈伟表示，内蒙古继2012年-2014年连续3年开展“物业管理年”活动之后，自治区 一鼓作气，决定自2015年开始为期3年的“物业管理服务规范年”活动， 持续地、下大力气地规范和发展物业管理行业的做法，在也具有率先垂范的作用，这种不求短平快、不图急功近利，而是持之以恒、扎实稳健的推进工作的方法和作风，是符合物业行业发展规律科学发展精神的具体实践。
陈伟 指出，近几年在认真贯彻国家物业管理行业法规政策的基础上，内蒙古结合自身的经济发展情况和地域特点，出台了一系列规范服务行为、维护市场秩序的政策性文件，为提升服务质量，构建和谐物管以及推进行业发展奠定了制度基础。以包头市为代表的一些盟市在加快老旧小区综合整治改造工作中发挥了主导作用， 是既有建筑节能改造和老旧小区综合整治相结合的资金使用方式，市、区两级 共同承担的资金筹措原则，以及原产权单位、房地产开发企业、市政公用单位和居民承担各自份额的资金分担方式，都开拓了新时期老旧小区改造的工作思路，创新了工作方法，在具有示范和标杆意义。
为做好下一阶段的物业管理工作，陈伟提出了五点建议：一是坚持市场调节和 调控并重；二是坚持行业管理和社会共治并重；三是坚持短期成效和长效机制并重；四是坚持借鉴学习和创新发展并重；五是坚持普遍推进和分类指导并重。
■顶层设计 日臻完善
在取得成绩的同时，和其他城市一样，内蒙古的物业管理也存在着规范化程度有待进一步加强、整体水平有待进一步提高、群众满意度有待进一步提升等一系列问题，按照现代服务业发展的要求，构建现代物业服务业体系，实现物业管理提档升级，同样是自治区 面临的诸多困难和挑战。基于这种清醒的认识，自治区 于8月17日出台了《内蒙古自治区人民 关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》（以下简称《意见》），明确了总体要求和任务目标，提出了31条有针对性的政策措施，为下一阶段物业管理工作和物业服务业的发展创造了有利条件。在《意见》作为纲领和依据的基础之上，自治区住建厅制订了《内蒙古自治区物业管理服务规范年活动方案》（以下简称《方案》），不仅对今后3年“物业管理服务规范年”活动进行了详细的部署和安排，更可以保证《意见》的顶层设计能够真正得以实现。陈伟认为，内蒙古此次出台的《意见》和《方案》主要有5个亮点：
，提出的关于规范、发展两大主题的目标具有全面性和挑战性。《意见》充分认识到目前我国物业管理发展所处的特殊阶段，坚持做好物业管理工作两手都要硬。首先，在工作方法上要一手抓规范，全方位规范物业管理各方主体的市场行为；一手促发展，全面促进物业服务行业的全面健康发展。其次，在工作内容上要一手抓市场，积极培育和发展物业管理的服务市场；一手抓保障，努力提升老旧小区的物业服务水平。同时，《意见》不仅提出了到2017年全自治区住宅小区物业管理平均覆盖率要达到75%以上的挑战性目标，而且率先在将非住宅小区物业管理的覆盖率作为工作目标，要求达到50%以上。这些目标不仅具有挑战性，而且是与时俱进的，都体现了 在物业管理工作上的思考和决心。
第二，建立符合行业特征的物业服务收费动态调节机制。力争在放开住宅和非住宅价格管制同时，《意见》规定公共租赁住房等保障性住房的物业服务收费实 府指导价，各地区要每三年对服务等级以及相应的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整价格。收费的动态调节机制是符合物业管理成本决定性的行业特征的。
第三，对做好行业统计、监测和档案管理等基础性工作提出了明确要求。规范的 和正确的决策都应该建立在准确完整的基础数据和基本信息基础之上，《意见》对这些内容的高度重视，有利于扭转长期以来普遍存在的忽视统计分析的粗放型工作作风，是信息化时代 工作改革和创新的关键举措。
第四，出台了扶持和激励物业服务企业发展的一系列政策。这些政策将在一定程度上改善物业服务企业的生存困境，减少不必要的负担，鼓励 物业企业做大做强。
第五，把规范和发展物业管理工作制度化、常态化。在机制上，建立了住建厅牵头、相关部门组成的联席会议制度，有利于加强统筹协调和解决重大问题；在体制上，要求强化基层物业管理机构建设，建立健全盟市、旗县、乡镇街道、社区四级物业管理体系。
■行业 执行有力
作为物业管理的 主管部门，在市委、 的正确领导下，市住房保障局多策联动，全市物业管理服务水平大幅提升。
立足行业管理 健全法规制度
注重政策法规建设，推动行业规范发展。我市先后出台并修改了一批物业管理的政策法规，如《包头市物业管理条例》等11项配套文件，为行业发展提供了科学规范的制度环境。制定了《包头市物业管理行业发展规划》，提出了物业管理行业“12345”发展战略，各项指标确保位居自治区前列，并进入国家西部地区先进行列。
健全组织机构网络，强化四级管理主体责任。成立了由分管副市长任组长的市物业管理行业发展工作领导小组，各地区、各职能部门为领导小组成员单位，负责协调物业管理行业发展存在的重大问题。将物业管理纳入各级 年度实绩考核内容，实行市、区、街道、居委会（社区）“四级管理，三级考核”模式。十个旗县区全部完成了物业管理 执法主体资格确认，陆续组建基层房产监察大队。对市四区、稀土高新区管委会的物业管理工作进行年度综合考评，将考评结果全市通报。
创新管理机制，促进物业市场规范发展。结合我市实际，对物业项目实行分类管理。对于全市新增住宅项目，全面实行物业管理前期介入。坚持实行前期物业管理招投标制度，严把物业用房标准及《前期物业服务合同》备案，推行规范化、专业化管理。对既有物业管理项目，依据服务标准推进分层次、分等级管理。市、区两级房产 主管部门加强物业管理项目的指导服务和日常 ，要求物业企业在物业管理区域显著位置公开物业服务合同重点内容，确保物业企业提供质价相符的服务，保障业主的知情权和参与权。对旧住宅小区项目全面推行社区物业服务。按照属地管理原则，加快基础配套设施设备的更新改造，强化环境综合整治，对2万平方米以下的零星插建、单体独栋住宅楼，分门别类实施多元化的准物业管理。
立足市场 强化依法
健全诚信考核评价体系，不断强化市场 。我市开发了“包头市物业管理信息系统”，建立了物业服务企业、物业管理项目、业主委员会、从业人员、物业管理用房等基础信息数据库，企业电子建档率达到100%，实现了行业资源数据的共享。制定了《包头市物业服务企业信用信息管理办法》，全面建立物业服务企业信用考核评价体系，依据考评结果实施奖惩，推动诚信经营。要求每个物业项目至少派驻一名项目经理，实行持证上岗制度。
加强市场主体建设，扶持企业持续发展。引导企业做大做强，每年至少选拔6对 企业开展我市一对一帮带活动，加大物业从业人员培训力度，邀请住建部物业 来包召开物业行业发展论坛，组织开展物业市场现状及发展形势研讨交流活动，举办全市首届物业管理服务技能大比拼竞赛活动，提升行业综合实力和竞争力。
发挥龙头企业示范作用，全力推进专业化道路。选择具有品牌特色和竞争力的物业服务企业作为我市标杆企业，不断引领物业市场发展方向。我市引进的珠海华发、广东中奥、深圳滨海以及本土的恒欣利和、欣恒信等物业服务公司，起到了示范引领作用。
立足以人为本 强化服务水平
开展老旧小区综合整治，“百姓暖房工程”暖房更暖心。多年来，我市始终在政策和资金上向老旧住宅小区倾斜，2014年 提出按照“条块结合、以块为主、市场运作、政策支持”的原则，力争用2年时间对市五区877万平方米、333个2000年前交付使用的旧小区进行包括管网改造、既有建筑节能改造和环境综合治理为主要内容的“百姓暖房工程”，目前累计完成 12.1亿元，惠及居民7万户、约18万人。改造后的小区环境整洁有序，设施完善齐全，居民其乐融融。部分小区改造遵循“修旧如旧”原则，如对钢32号街坊“前苏联楼”进行了保留原建筑风格与材料的修缮改造，留存了城市记忆和人文历史。
发挥 引导作用，实施准物业管理。我市推行的准物业管理按照“扶持、市场运作”的模式，尝试解决老旧小区无物业管理的难题，利用2013-2015年三年时间，对改造后的旧小区实行“三有”服务（有保安、有保洁、有设施设备维护），每年市、区两级 财政给予一定的资金补贴，目前已在45个老旧小区推行了准物业管理，口岸小区、百兴小区、花园小区等已成为推行准物业管理的典型范例。在此基础上，出台了《包头市旧小区推行多元化准物业管理工作指导意见》，提出引入物业服务企业管理、“其他管理人”管理、业主委员会管理、居民自管委员会管理、产权单位自行管理等五种准物业管理模式，改造后的老旧小区实现了“改造一个、接管一个、管好一个”的目标，2014年底，昆区、青山区所辖旧住宅小区物业服务覆盖率已达到100%。力争今年底实现市四区、稀土高新区管委会所辖旧住宅小区物业服务全覆盖。为推进工作，市区两级 根据考核结果给予适当资金奖励。
创新管理方式，拓宽维修资金使用渠道。扩宽表决渠道，优化资金使用程序。采用倒“2/3”表决方式，即持反对意见业主不足1/3，就视为2/3以上业主同意使用维修资金，有效破解维修资金使用表决难题，提高了资金使用效率。启动应急程序，发挥资金急救作用。制定出台了《包头市房屋应急解危专项资金管理暂行办法》，从维修资金 中累计提取2740万元，用于危及业主人身财产安全、严重影响业主正常生活紧急情况的维修，解决了局部维修工程受益范围界定难、突发紧急情况应对难等问题。建立备用金制度，提升旧小区治理水平。出台了《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》，从维修资金 中按比例提取部分资金，并由市、区两级 财政部门等额匹配资金作为物业备用金，有计划地对老旧小区的共用部位进行维修改造，同时对接管旧住宅小区、已弃管住宅小区及推行准物业管理住宅小区的物业企业进行补贴。调整资金归集模式，方便业主交存。自2014年6月起取消开发企业代收维修资金，建立购房者自缴制度，业主可通过银行营业网点自行交存。同时对开发企业已代收资金开展清缴工作，目前共计清缴1.16亿元，规范了企业代收代交行为，保障了业主的合法权益。
完善“三调联动”快速处理机制，有效解决物业纠纷。我市建立了社区调解、 调解、司法调解“三调联动”的物业纠纷快速处理机制，小纠纷不出社区、区域纠纷不出街道、司法调解快速便捷。今年我市重点加强同司法机关的沟通协作，率先在青山区试点建立了“物业司法快速调解机制”，青山区法院已成立物业管理流动法庭，运行效果良好。充分发挥物业管理协会作用，开展形式多样的物业法规政策的宣传，增强业主自治自律意识，形成人人关心物业、支持物业管理的新格局。
青山区民富新苑 居民自治物业管理典范
青山区民富新苑小区原名为富十二号街坊，原为一片50年代建成的平房区，自1991年开始先后由多个产权单位和开发商进行改建，至2004年底全部建成完工。建成后的小区整体分为东西两院，东院多为拆迁安置房和单位福利房，西院整体为一片2002年建成使用的商品房，配备有一定的基础设施。民富新苑小区自治院坐落于小区西院，整体占地面积为2.9万平方米，有居民住宅楼6栋，居民238户、768人。由于自治院内居民的总户数较少，引入物业公司管理将无法正常开展物业工作。因此，社区根据实际情况，拓宽物业管理工作思路，充分调动居民参与的积极性，创新物业管理模式，在小区内推行居民自治物业管理。
首先，望园社区积极联系青山区房管局，对小区自治院的基础设施进行了大力改造。对小区路面进行了整体硬化；自来水管网进行了更换；楼体做了外墙保温；在院内增加了照明设施，并将平台中间的大型破损喷泉池推埋填平，改造成居民休闲小广场，使小区自治院从整体环境上有了很大的改观。在协调职能部门对基础硬件设施改造后，社区带领居民集资为小区自治院安装了电子门禁系统、治安监控摄像头、自行车停放设施等，并在公共用地统一划定了停车位，规范了自治院内车辆的管理，进一步提升小区自治院的管理水平。
为推进居民自治物业工作的开展，经自治委员会工作筹备小组前期入户征求意见，推选出了7名自治委员会候选人，后按照相关要求，召开了自治院居民代表大会，这7名候选人得到了半数以上居民的认可和支持，居民自治委员会正式成立。自治委员会成立以后，在自治院楼栋内下设了6个居民小组，居民小组长纳为自治委员会成员，通过采取居民自我服务与半市场化运作相结合的服务管理运行模式，开展“四保”服务工作，即“保洁、保安、保绿、保秩序”。同时，建立健全各项工作制度，严格实行每季度财务公示制度，自觉接受居民群众监督。
随着居民自治工作的开展，居民的主人翁意识得到不断加强，他们积极主动地参与到社区的建设中，有技术特长的居民自愿组成志愿者队伍，无偿或低偿为有需要的居民提供服务，有文艺特长的居民与有同样兴趣的居民组成文体队伍，经常在小区内开展活动，丰富大家的业余文化生活，在“自娱”的同时也做到了“他娱”。居民自治工作的开展，为社区的建设注入了新鲜的活力。
目前，民富新苑小区自治院已形成由社区管理服务站牵头协调，社区居委会监督指导，自治委员会带领居民进行自我管理的工作格局。
九原花园小区 打造“花园式”准物业管理
九园花园坐落于沙河镇文明路，建设于2000年，建设面积5.2万平方米，15栋多层，应住484户，实住444户。2013年节能改造完毕后，与包头市欣恒信物业服务有限责任公司签订准物业管理服务合同。主要做法及特色：
社区牵头，组建自治机构。2012年8月9日，由花园社区居委会牵头，成立了花园小区业主委员会，切实让业主自身参与到小区的管理之中。
引进物业公司，实现小区物业规范化管理。2013年，欣恒信物业公司入驻小区后，花园小区居委会提出了“三个优先，一个目标”的工作思路，即优先进行物业服务的宣传报道，优先进行小区生活环境的综合整治，优先进行全方位的物业服务；终实现小区物业规范化管理的目标，给小区居民创造舒适的生活环境。
以“花园”为理念，打造“花园”式小区。
一是加强了小区治安。在 的帮助下，在花园小区的重点部位安装了8个摄像头，安装了蓝牙道闸系统，规范了小区停车秩序。
二是改善了小区的环境卫生。建立了垃圾转运站，粉刷了马路牙，加强了小区日常卫生的清扫。
三是加大了小区综合环境整治的力度。
通过准物业管理，为小区居民创造了舒适安逸的生活环境，调动了物业管理企业的积极性，提高了服务水平，居民共同维护生活居住环境的意识得到了明显的提升，目前物业收费率达到了80%以上。
高新区向阳花苑 规范化管理丰富服务内容
高新区向阳花苑小区建成于2004年，占地面积55亩，建筑面积4万平方米，由11栋多层住宅楼组成，小区居民322户。
小区多年来由业主自治管理，为提升管理水平，业主委员会积极发挥主体作用，于2014年4月引进了包头市远华物业服务有限公司，实现了自治管理向物业管理的过渡。该公司为三级资质，小区配置了完善的保安、保洁、设施维护以及管理人员，公司以“住户至上，服务 ”为理念，坚持“以人为本，真情服务”，为业主提供持续满意的服务。物业公司入驻以来，规范化管理丰富服务内容，实现了环境整洁、停车有序、维护及时的美丽小区目标。
小区为稀土路街道办事处富林路社区辖区，办事处、社区认真落实四级物业管理体系，组建了社区服务站， 400万元在小区东侧购置1400平方米的社区服务用房，陆续开展了一系列形式多样的社区文化活动，为小区及周边居民提供应有的便利服务，促进了和谐，增强了活力。
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