[摘要] 在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。
4月70大城市的房价数据公布了，主要特点：
1.主要城市成交上行后，价格开始全面企稳，平均跌幅收窄：初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%；
2.之前的领跌城市出现企稳，温州、杭州等城市出现标志性止跌，温州环比上涨0.7，杭州环比上涨0.4；
3.分化依然严重，不同级别城市走势差异；
4.二手房市场表现领先商品房市场，28个二手房城市出现价格上涨；
5.8个城市相比2010年价格下调，未来依然难以乐观；
6.2014年5月进入全面调整开始，持续11个月的周期历史长；
7.一线城市率先进入明显上涨，上海、深圳已经火爆，高环比高达2.4%；
8.超过18个城市价格出现环比上涨；
9.同比跌幅延续8个月，但跌幅在收窄,深圳出现了同比上涨；
10.政策刺激继续加强，后市市场有望延续回暖。
4月市场加速回暖
在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。
分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。
从城市看，分化愈加明显：
分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。
从2014年6月一线城市进入全面房价下跌，到2015年3月一线城市进入全面企稳，持续11个月的市场调整在2015年4月接近结束。
从房地产市场4月房价数据看：
以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势：
经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡。
这是房地产出现新常态的根本原因。
房地产政策宽松的通道已经打开，后续继续宽松的可能性依然较大。
目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企困难的时间已经过去。
对于意向购房者来说，只要是符合：1、人口依然明显增加的城市；2、GDP涨幅依然超过8%的城市；3、房地产积压库存不超过15个月的城市，都已经可以选择在加快考虑购房。
北京市场分析
4月全月，北京二手房住宅网签达到了17191套，这一日签约量是近2年多来的高，连续25个月高，在2013年3月市场井喷后，成交量首次将突破1.7万套。
北京二手房价格环比涨幅高达2.1%
17191套的月成交量，也是北京历史上排第18的单月成交。
虽然4月签约数据已经火爆，但因为上半月的滞后，并未完全反应市场一线数据，近的北京楼市成交网签数据并未完全反应当下实际市场热度，330后，特别是北京二手房因为营业税的降低，整体成交明显升温，北京二手房的一线市场签约量超过2万套，从房价看，成交均价也从930开始延续出现半年的上涨。
北京中原二手房报价指数显示为42.08%，比3月平均上涨5个百分点，业主报价维持在40%以上，可见房价上调预期强。4月北京二手房平均议价空间明显收窄到2.1%，3月份为2.5%。在涉及5改2的营业税减免房源，大部分都出现了明显的提价。营业税等调整导致市场预期明显改变。
剔除所有非商品房住宅部分，北京的纯商品房住宅签约3180套，全月将超过3300套，成交均价也达到了28687元每平米。
4月市场总结：
“330新政”对市场的刺激作用显著，尤其是基本面良好的一二线城市。4月商品住宅市场表现活跃，成交面积环比上升13%，同比上升20%。其中一线城市表现突出，环比及同比增幅均超过四成。然而，三四线城市环比下降14%，同比微升5%。4月六城市二手住宅成交量创近两年新高，环比增长近6成，合计突破730万平方米。随着二手市场挂牌量与有效客源量的同步快速增长，我们认为，本轮政策刺激将令重点城市的二手住宅市场进入了一个快速持续的上升通道，并有望重现2009年市场井喷局面。
公布前四月销售业绩的企业合计有30家，这30家企业在前四月销售金额达到了3933亿，整体看相比2014年前4月同期的4107亿下调了4.3%。但从4月单月看，整体市场明显复苏，4月单月30大企业合计签约达到了1086.3亿，达到了前4月销售业绩的1/3.预计后市成交量将继续上涨
整体看，房企销售业绩在2015年将面临非常大的调整，目前30个企业中，同比业绩上涨的只有14个，过半企业业绩同比下调，预计2015年即使市场在一二线回暖，企业的业绩也很难乐观。
330新政导致的成交量，逐渐开始体现到签约上，从整体签约看，一线城市涨幅明显。整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%，从中原各城市的分公司反馈来看，无论是上周末的带看量还是签约量均有明显增加。在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。
楼市新政策持续出现，从央行到地方的刺激层出不穷，这种情况下，房地产市场的成交量复苏非常明显。购房者对购房行为的决策除了居住需求外，主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，这种情况下，购房者入市的积极性的确在提高。
北京、上海、深圳等城市，都在2014年来再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。
后市预测
以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势：
经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡。
5月以来，各地新房市场开局良好，上述40个城市成交量较4月同期上升9%，其中，成交量增幅超过三成的有石家庄、厦门、东莞、中山、佛山、南昌、天津、深圳及扬州等城市。若按当前增幅，5月市场成交水平有望回升至去年第四季度的高位。此外，从近期的新推项目的认购情况来看，认购率已连续三周超过50%，同样体现出当前的市场热度。值得关注的是，4月推盘认购率居于中原监测范围前五的城市，全部位于广东与福建两省，显示出该区域市场尤为活跃。
二手住宅市场上周成交有所回落，但依然处于去年以来的高位。中原监测的21个重点城市数据显示，上周的二手住宅成交面积环比下降11%，主要是受到北京、上海及广州三地成交回落影响所致。尽管北上广上周成交波动略大，但整体依然处于高位水平。事实上，二手房成交量连续两周的环比有所下滑也从一定程度体现出，在市场预期改善导致业主跳价频现的情况下，市场成交节奏也有所放缓。新的中原报价指数显示，除广州及上海的报价指数略有回落之外，北京、天津平中略升，深圳、成都则升幅较大，这都表明市场预期仍趋向乐观。而此次年度的第三次降息无疑对市场将再次带来利好，有望令市场热情重燃，进一步刺激市场再度进入成交活跃期。
【延伸阅读】
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