[摘要] 房地产调控正成为政府应对经济增长下滑的重要举措之一。在降息、降准和政策松绑的环境下，2015年一季度房地产市场开始回暖，并且一二线城市的成交量显著高于三四线城市。在4月30日中央召开的政治局会议上，房地产作为稳增长的重要组成方面首次被提出来，这又给二季度的房地产政策吃了一颗定心丸。
房地产调控正成为政府应对经济增长下滑的重要举措之一。在降息、降准和政策松绑的环境下，2015年一季度房地产市场开始回暖，并且一二线城市的成交量显著高于三四线城市。在4月30日中央召开的政治局会议上，房地产作为稳增长的重要组成方面首次被提出来，这又给二季度的房地产政策吃了一颗定心丸。
一线楼市强势回暖
五一假期过后，各地房地产市场回暖的新闻扑面而来，广州、深圳接连曝出日光盘，房价更是明显上涨。北京新房成交更是强势回暖，4月份环比大涨50%，截至5月5日，北京商品住宅库存量已降至7.8万套，创下近10个月新低。与一二线城市房地产市场的火爆相比，三四线城市的成交量不增反降。数据显示，五一假期三天，三四线城市房地产成交下滑20%。这种分化局面不仅是五一假期这三天，数据显示，4月份，一线城市住宅成交面积环比上升三成，从1~4月累计住宅成交量来看，近七成二线城市成交环比上涨，而三线城市环比下降7%
除了销量回暖，一线城市的房地产投资也出现回暖。一季度房地产投资增速仅为8.5%，只有去年同期16.8%增速的一半，但一线城市依然逆势大幅增长，增速快的北京和广州分别为23.8%和20.8%，而远在东北的黑龙江房地产投资增速为-35.1%，增速倒数，同样出现负增长的还有辽宁、陕西和青海。
楼市回暖是地产政策放松的直接结果，房地产专家表示，“3·30”新政和“五改二”的二套房营业税政策，直接影响房地产的需求端和交易端，尤其是营业税政策实施简单，见效也快，效果立竿见影。此外，降准政策使得万亿级别的资金流入到市场中，房地产也是受益大的产业。
那么，一二线和三四线城市为何会呈现冰火两重天的局面呢？对此，戴德梁行华北区董事总经理王盛从产业结构和人口吸纳力的角度进行了分析。王盛表示，一线城市在经济发展水平、产业结构、人口规模及吸聚力、国际商务平台等方面都处于领先地位，因此一线楼市有着充足的需求，供求基本平衡，不存在二三线城市库存高企的风险压力。对于房地产企业来说，一线城市的投资回报周期也相对较短。因此，充足的需求和项目的高溢价能力，为房企带来了更强的动力，一旦政策有所放松，一线城市的量价就会先上升。
多重利好后劲十足
虽然放松的新政让房地产市场迎来小阳春，但这首“春之歌”只是刚刚开唱，高潮还没有出现。业内人士指出，房地产新政虽然立竿见影，但一些政策落实仍需要时间，后劲儿还会慢慢显现。“3·27新政提到供大于求的城市减少土地供应，效果还不明显，这些城市不减少土地供应也没人买地；还有，通过收购商品房解决保障房源也存在这个问题，存货多的城市很多保障房也已过量，这些都需要时间去慢慢地消化。”专家表示
在推动房地产新政中，二三线城市更加积极。如西安在4月30日发布了关于调整公积金首付比例的通知，对144㎡及以下的住房首付款可降至20%，佛山也从5月1日起全面取消限购。而一线城市却慢半拍，截至本周，广州、深圳等市二套房新政仍未公布落地。虽然上海、北京等一线城市宣布执行新政，但银行执行力度又有所“打折”，这都影响着新政的“药效”。
王盛表示，从中长期来看，房企的发展机会不仅仅集中于一线城市。虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，短期内房价大幅上涨的可能性不大。并且，北京也在采取各项措施以缓解人口压力带来的城市问题。随着京津冀一体化等区域发展规划正在加快实施，以及城镇化发展和区域一体化建设，产业转移将为二三线城市乃至四线城市带来发展契机，这些区域的房地产行业也会成为大的受益行业之一。
专家还从另外一个侧面继续看好房地产市场的暖春。那就是在这轮股市走牛中获利了结的资金很可能会进入房市。他分析说，去年“卖房炒股”的人一定是专业的，与现在还蜂拥而入的新股民相比，这些资深老股民在市场创下阶段新高之后，一定会把控制风险放在首位而选择落袋为安。“赚钱的目的无非是消费，而买房改善居住环境能直接提高生活品质，在加上当前政策支持，股市赚的钱，合适消费方向就是购房。”
“核武器”大招还未出手
虽然一系列有利于房地产健康发展的举措都在逐步实施，而且这些措施的后劲儿还在慢慢显现。王盛认为，房地产政策放松还会继续加码，而且政策将逐步以长效调控机制替代短期调控，逐步走向市场化。未来政府将更多地集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其他结构地产的资源配置。
说到房地产市场化，一线城市的限购就饱受诟病。“一线城市调整限购，这应该是短期时间内大的‘核武器’，对消费信心的恢复，对改善性需求的释放有至关重要的影响。一线城市目前是限购的后阵地，而维持限购的理由也是荒诞不经，应该尽快调整。”专家说。
还有更多的研究机构认为，金融政策对房地产的放松也应该更进一步，因为这类政策对消费端、对需求端都起着重要作用。比如，可以把开发贷和按揭贷分离，各自给予上限额度，对按揭贷加大放开额度，让银行资金能够更倾斜进入住宅消费领域。中信证券房地产行业分析师陈聪也表示，中国式MBS(抵押支持债券或者抵押贷款证券化)——住宅金融专项债券也应该加快推进。要用制度创新的办法推进MBS，释放存量信贷额度，既避免大水漫灌，又保证支持个人合理的住房需求。尽管银行的基础信贷资产率偏低，但如果公积金或其他的制度创新能够推动MBS展开，则可以让按揭贷款额度更加充裕。
此外，不动产登记和房地产税政策的利空之剑一直悬在房地产行业的头上。对此，专家表示，2014年规模房企不赚钱的情况已经普遍出现，建议暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征，毕竟只有市场中的经营主体能够实现盈利，行业才能实现健康持久的发展。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
