[摘要] 作为地方支柱产业的房地产几乎在全国各地都得到了迅猛发展，每个城市新房的准确数量可能不是很好讲，究竟有多少空置也同样不好说。在住房空置率这个问题上，认为泡沫非常严重的人士给出了高达30%以上的警戒数字;而房地产商则认为空置率还不到5%;住房和城乡建设部近两年公布的空置率为12%-16%……
楼市空置率到底有多高?这几乎成为房地产界多年来的一个谜。
近日，这个话题又引发了一轮争议。“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及，在较小城市和中国东北部尤其明显。”
目前的现实情况是，这20年来，作为地方支柱产业的房地产几乎在各地都得到了迅猛发展，每个城市新房的准确数量可能不是很好讲，究竟有多少空置也同样不好说。在住房空置率这个问题上，认为泡沫非常严重的人士给出了高达30%以上的警戒数字;而房地产商则认为空置率还不到5%;住房和城乡建设部近两年公布的空置率为12%-16%……
其实，无论闲置商品房的数量有多少，关键就在于，这些闲置房是否能被市场所吸收消化。
显然，目前的形势依然不容乐观。房地产业经过20年的狂飙突进，目前似乎已经进入发展拐点，诚如业内人士所称，从黄金时代转型进入白银时代。房地产价格高速增长的态势，在经历了多次政策调控后，受到了明显遏制。而当前中国经济进入相对下行周期，证券市场火爆对房地产所需投资的明显分流，以及市场各方对于房价未来走势的预期发生明显变化，都预示着，房子无论建在哪个地区、哪个地段，都能受到追捧的好日子一去不复返了。
与此同时，房地产的宏观形势已经发生了重大转变。2014年，300个城市共成交土地27907宗，成交面积104032万平方米。与之相对应的是，当年住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交面积35377万平方米;商办类用地成交土地面积15917万平方米。
从这组数据可以看出，2014年新入市的土地面积，如果按照当年住宅用地和商办类用地成交面积量来计算，需要至少两年时间才能予以消化。
而根据住建部公布的统计数据，2015年，住建部将开建700万套保障房。也就是说，“十二五”期间完成保障房的任务将超过3600万套，覆盖城镇20%左右的住房需求。
与此同时，棚户区改造也在同步推进，随着保障房的不断入市，亦将在客观上挤占商品住宅的刚需市场份额。
这也就意味着，现有闲置商品房面临着新入市商品房和保障房的内外夹击，业界普遍认为，尽管房地产调控开始放松，但2015年对于房地产界来说，其主要任务依然是去库存。
从以上数据分析可以得出一个结论：那就是闲置商品房解套，关键在于房地产市场功能回顾民生。
目前，依然有大量的民众需要购买套房产，或者即使有房子，但需要改善型居住，这些人都是潜在的“闲置“房和新房购买者，似乎可以说这些人都具有刚性需求。
但是，为什么房地产新政推出后，房地产市场的信心还是无法得以恢复?“闲置”的商品房如何能够被销售出去?为关键的是当前的房地产定价，是以投资者为对象，而不是以自住者为对象。当房地产定价所面对的是投资者而不是自住者，这时要让购买住房的自住者进入这个市场是不可能的，因为自住者没有足够的支付能力，在投资者价位上进入房地产市场。
安居是自然法则，民生是房子的首要功能。谋得栖身之所是社会安定和谐的基础。城市土地资源的稀缺性、国有性，住房的不可或缺不可替代，也决定了房地产业应以保障居民的安居为要务。这是世界各国通例，也是市场法则效率和公平的体现。就此而言，能让房地产市场回归居民自住为主，才能从过往20年房地产市场过度倾斜于商业投资甚至投机的模式中“解”套，也才能让据说千万套计的闲置商品房，真正发挥其功能—让更多工薪阶层买得起房，让这些房子有人住，而不是沦为观赏性的闲置投资品。
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