[摘要] 今后，北京保障房和自住房小区，如果前期物业服务合同期满，不再与物业续签合同的，业主大会将通过摇号方式选聘有相应资质的物业企业提供服务；北京将建立一个承接保障房和自住房项目物业服务企业的名录，保障房、自住房物业企业，都将从这个名录中产生。
今后，北京保障房和自住房小区，如果前期物业服务合同期满，不再与物业续签合同的，业主大会将通过摇号方式选聘有相应资质的物业企业提供服务；北京将建立一个承接保障房和自住房项目物业服务企业的名录，保障房、自住房物业企业，都将从这个名录中产生。
近日，北京市住建委就《北京市保障性住房和自住型商品住房物业服务管理暂行办法》开始公开征求意见。
前期物业可以摇号也可名录中指定
首先，北京将建立一个承接保障房和自住房项目物业服务企业的名录，并根据物业企业的资质、业绩、信用等情况，设立了一个严格的门槛。将来为保障房、自住房提供服务的物业企业，都将从这个名录中产生。
要进入这个名录的物业企业，必须要符合多项条件，如具备二级及以上资质、在京管理的住宅项目累计超过20万平方米、物业企业及项目负责人近两年在信用信息系统无扣分记录、物业服务没有违法违规行为等。
而如果有七类情况的物业公司，将被一票否决，包括出现重大安全隐患；被业主投诉后，政府部门责令改正，企业拒不改正的；发现违建、违法群租未及时报告；将物业服务转包或分包等。
征求意见稿中拟规定，新建保障房和自住房项目，建设单位委托物业服务企业提供前期物业服务的，在办理商品房预售许可或现房销售前，可通过摇号方式从企业名录中选聘具有相应资质物业服务企业。也可从企业名录中直接确定一级资质物业服务企业开展服务。
将采用全市统一摇号软件
征求意见稿拟规定，在选聘物业企业前，选聘单位要在市住建委和北京物业管理行业协会网站上发布选聘通知，公布项目基本情况及选聘条件。名录中的物业企业可以报名。终由选聘单位摇号确定中签的物业企业。
据介绍，摇号将使用全市统一的摇号软件，摇号过程进行全程录像，邀请公证机构公证、业主代表等现场监督。摇号、选聘结果还会在市住建委和物业协会网站公布。
用摇号来选聘物业，这在北京还是首次。对此，市住建委相关负责人表示，这是为了确保选聘物业公平、公正。“进入名录中的物业企业都是资质和信用比较好的，都有提供优质物业服务的基础。用摇号的方式，也可以避免‘暗箱操作’的可能。”
征求意见稿规定，新建保障房和自住房项目的前期物业责任由建设单位承担。建设单位将房屋交付给业主的，自交付起，物业服务费由业主向物业服务企业直接交纳。
同时，在开发商与同一物业管理区域内的其他商品住房购房人签订购房合同中，也要约定按照该规定的物业费缴纳等内容。这意味着，保障房、自住房，以及配建项目中的商品房，都拟在收房时，业主就开始缴纳物业费。
而目前北京市物业管理的相关法规和文件中规定的则是，从业主入住起，一直到全体业主和开发商完成物业共用部分交接前，都由开发商提供前期物业服务，由其承担物业费，不能向业主收取物业费。目前，该规定仍然在执行。
据了解，此次公布的《北京市保障性住房和自住型商品住房物业服务管理暂行办法》是征求意见稿，并不是终的办法，市民在4月1日前可以以电子邮件方式反馈意见和建议(邮箱为zbb20130621@sina.cn">zbb20130621@sina.cn)。
此外，征求意见稿中还拟规定，经适房以外的其他各类保障房和自住房项目，物业服务费实行市场调节价。主管部门将委托物业协会根据市场服务成本变化情况，按照物业服务标准出台物业服务收费指导价格。
经适房须结清物业费才可上市
一个小区，既有商品房，又配建了保障房或自住房，开发商不能将商品房和保障房、自住房隔开，要让所有业主享受一样的公共配套服务。
近年来，北京商品房配建保障房或自住房的项目越来越多，而个别开发商为了保证所谓商品房的品质，人为将小区内的商品房和保障房、自住房隔开。
此次征求意见稿中拟规定，在同一个物业管理区域内的商品住房、自住房和保障房，应由一家物业企业实施管理。同时，业主共用配套设施，建设单位不得通过增设护栏、绿植等方式将管理区域分割。
如果是分区域实施物业管理的配建项目，开发商则要按照北京的规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施。“也就是说，开发商要按照标准把公共配套设施补齐了才行。”这位负责人表示。
据了解，北京经适房再上市时，房主先要向区县住保部门提交申请，住保部门开具政府放弃回购的证明后，房屋才能上市交易。这意味着，如果经适房不结清物业费，就拿不到放弃回购证明，也就无法上市交易。
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