[摘要] 近年来，随着我国经济的增长、人民币的升值，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。
近年来，随着我国经济的增长、人民币的，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。
虽然一些海外房产可观，但由于缺乏对海外的法律和项目的了解，国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。中新网房产频道调查发现，虽然当地的房价未跌，但受汇率因素的影响，有投资者购买的海外房产反而出现了贬值。
国内房产投资下降国人转战海外市场
过去的楼市“黄金十年”期间，国内房地产市场投资较高，但去年以来房价步入下行通道，率也持续走低。国家统计局的数据显示，2月70个大中城市中，房价同比出现下跌的有69个，说明这些城市房价比一年前还要低，这也意味着，在过去一年中入市的多数投资者不仅没赚到钱反而亏了。相比之下，较为稳定的海外房产日益成为投资者的新选择。
近期，世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。
一些海外地区的房产也高于中国，世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟表示，以美国为例，购买商品住宅毛率一般在5-6%，扣除物业费、房产税等费用后，应该比国内一些大城市2-3%的净要高。
海外房产的率也比较稳定，北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，国外没有大规模的房产建设，不太可能像中国一样出现暴涨，以自住、改善需求以及人口的迁移引起的需求为主。
海外置业的人群中，不仅仅是个体投资者，各类机构和开发商的海外投资步伐也明显加快。陈仲伟分析，置业者主要是三种人群，种是高净值人群(个人金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体)，主要目的是移民、子女教育、投资等；第二种是机构投资者，主要出于优化资源配置的考虑，比如2013年安邦保险购买的伦敦地标性建筑——劳合社大厦，不仅收入了约6.1%的，还起到了宣传品牌的作用；第三种是开发商，基于分散风险的考量，近年来万科、绿地、碧桂园等加大了海外投资。
受汇率影响 部分海外投资者不赚反赔
尽管投资者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码。
2012年，做建材生意的王先生以近400万元人民币的价格在日本东京买了一套房子，现在估值大概430万元，每个月还可以收到18万日元(约合人民币9253元)的租金。但他表示，“考虑上日元的贬值因素，房子可能还亏了”，不过他近期不打算出手，“房子靠近东京2020奥运会的主赛场，位置还不错，我也看好东京房子的前景”。
王先生的海外置业经验并不是个案。2011年，刘女士在加拿大多伦多花费43万加币购入了一套Condo(“分户式产权公寓”，是一种比普通公寓高级的公寓物业)。刘女士表示，几年下来，房子价格比较稳定。虽然是自住，不太在意房屋是否，但考虑到加币兑换人民币的汇率，房子也贬值了。
对于汇率“吃掉”房产，抑或让房产变相贬值的现象，中原地产首席分析师张大伟分析，这是由于人民币所导致的，但从近来看，美元走强，人民币的力度在减弱。周毕文也谈到，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移，从操作层面来看，投资者在人民币的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样是增加的，反之会出现亏损。
业内人士指出，投资海外并不是说会超过过去十年的国内楼市的，更多的是投资者分散投资的一个办法，寻求资金的避风港。海外资产的相对比较稳定，一般都是长期投资，主要看的是出租。
海外购房有风险专家提醒：要摆脱国内“投资经验”
正如上述两个购房者的海外置业经验，由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种风险。
除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。在张大伟看来，很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，很可能会出现较低、房产出售变现难度大等问题。
购房者还可能面临法律方面的风险。张大伟表示，中国人不懂当地的法律，比如租房合同、房屋买卖等方面的规定，在具体操作过程或许会出现一些问题，造成经济上的损失。
持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个要素。周毕文分析称，美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。
周毕文还提到，由于在异国他乡语言不通，加上买房心切，可能会有人“忽悠”购房者，出现虚假信息、诈骗等后果。由于很多人不能亲临现场，也有可能出现“画饼充饥”的情况。
面对陌生的异国楼市，购房者该何去何从呢？陈仲伟建议，一定要细致、全面地了解当地的情况，可以请一个比较可靠的房产中介。周毕文提出，国人在海外买房，人生地不熟，首要的是保障资产的安全性。他还谈到，买房要和自己的工作生活、子女的未来发展相结合，不要单纯为了炒房而买房，因为这种行为到哪都是对市场经济供需矛盾的一种干扰和破坏。
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