[摘要] 上海市中心城区长宁，车水马龙的内环高架，即使路旁矗立有一道绿色的隔音屏障，但是身在高处，依然可以听到引擎呼啸而过的声音。不过，紧靠马路的朗诗虹桥绿郡似乎并没有受到多少影响。2月4日下午，隔音效果极佳的22楼样板房内，朗诗集团董事长田明正和数位媒体记者进行着交流。
上海市中心城区长宁，车水马龙的内环高架，即使路旁矗立有一道绿色的隔音屏障，但是身在高处，依然可以听到引擎呼啸而过的声音。不过，紧靠马路的朗诗虹桥绿郡似乎并没有受到多少影响。2月4日下午，隔音效果极佳的22楼样板房内，朗诗集团董事长田明正和数位媒体记者进行着交流。
虹桥绿郡，这个紧靠中山西路的科技精装建筑，因为“绿色人居”的标签，被称为是朗诗在上海的“科技住宅高端标杆项目”。在这里举办媒体交流会，寓意不言自明。
果然，两个多交流下来，田明从“市场形势”一直谈到“未来战略”，其间不乏“小股操盘”、“地产金融”“海外布局”等热门话题。但是记者观察发现，掀开这些话题，他的谈话似乎都可以归结到一个核心，那就是朗诗地产赖以成名的“绿色科技”。
谈形势：黄金年代逝去 白银成色也不咋滴
田明把2014年称为“后黄金时代的元年”，也即“白银时代”的年。不过与众多长线看好的乐观派的观点不同，他对下一个十年似乎并没有多少信心。
“黄金时代已经过去了，房地产已经进入了新的时代，有人把它称为白银时代，不过我怀疑这个白银的成色也不高。”讲到这些，田明面色有些凝重。
而且一个细节是，在开始谈市场形势的时候，不到二十的时间里，“黄金年代过去了”这句话，田明强调了不下三次。
他对在场的记者表示，从来讲，“量价齐飞”时代没有了，这是一个大趋势。他还进一步指出，这一次的拐点是历史性的，并非只是一次周期性的调整。
“2013年的数据，是共计13亿平方米的销售面积，我们中国才13亿人口啊，加上原来的房子，中国城镇人口的人均住房面积不低啦，已经达到了中等发达国家的水平。”田明表示，更为关键的是购房人口（劳动人口）的总量也在逐年下降，同时“库存又那么高”，想不看衰似乎很难。
期间有位记者问道，即使下行，也有个别城市是健康的吧。他颇感慨地说：“都一样，没几个城市是能干的，开发商太多了，像洪水一样，即使有价值洼地，很快也就淹没了！”
“我们其实不需要那么多开发商。”他一针见血的指出，旧有的房地产生态会逐步被颠覆，首当其冲的便是房企。“这个过程会持续好几年，五年之后50%以上的开发商不需要了，十年之后，只会剩下20%。”
讲到这里，他略微停顿了一下，对记者总结了一句话：“总而言之，我们是回不到十几年前了！”
谈未来：学习铁狮门 升级为资源整合者
基于前文所讲的大背景，田明认为多数房企未来会面临两种选择：其一就是离开这个行业；其二就是留着，但要看以什么样的方式活下去。而朗诗显然选择后者，并且为此已经做了长远的思考和战略调整。
“单纯口袋里面装点钱，买地、盖房子、卖掉这种商业模式以后肯定要改。”至于改成什么样，田明认为美国的铁狮门是一个可以效仿的对象。
“朗诗以后会选择向铁狮门学习，做更专业化的地产资源整合者。”田明表示，未来朗诗会更多的会把有土地的人，有资金的人，有品牌的人组合起来一起去做项目，从投资商升级为真正的开发商。
颇有意思的是，讲到这里，他原本用的是“转型”两个字，不过很快就改口为“升级”。他笑着解释道，转型似乎脱离这个行业了，而朗诗要留着，升级就是活下去的方式。
记者发现，田明口中的“资源整合”其实模式是灵活多样的：既有与开发商、金融机构合作的合作开发模式，又有参小股但负责项目操盘的小股操盘模式；既有负责项目开发全过程的代建模式，又有仅负责项目建设的委托开发模式；既有满足客户个性化需求的定制模式，又有仅提供单项技术的技术服务模式。
而上述被他看好，也是朗诗未来战略主攻方向的，就是其中的小股操盘模式。他把投资占比30%以下的项目开发都称为“小股操盘，用他的话说，未来这一部分要占大头。
“虽然投资（股权）少了，但是盈利点很多，有股权，有开发管理费、服务费，而且若是超过跟股东商定好的线，那么还可以继续拿分成，此外还有基金管理等等。”为什么小股操盘，田明心中显然有着自己的一把算盘。
“2015年的时候，你再去研究朗诗的利润构成，你会发现盈利模式的一些变化，除了靠投资的外，以后会有更多的利润来自轻资产，来自于服务、技术和管理。”
田明表示，到2016年的时候，朗诗基本上能够把老的项目消化掉，新的项目选择新的打法（小股操盘），一是能让朗诗的资产轻下来，另一方面规模还能做上去。通过小股操盘整合各家之长，不仅风险极低，还能保证，何乐不为？
谈产品： 差异化竞争 朗诗出品绿色主打
不过，虽然前面讲了那么多，但是田明提及“绿色科技”的内容并不多，只是讲到未来要做什么产品时，这才转到谈话的核心“绿色科技”上来。
而在谈到这部分的时候，记者明显能感觉到田明的兴致更高了，时而面露微笑，时而仰起脸捋一捋额前的头发，在与记者的几次对视中，他的眼内也都闪着自信的光彩。
“现在都讲轻资产业务，谁都想做操盘者，但是你要有点能耐，如果你没有特色，为什么要把这个事儿给你，没道理。”他认为，朗诗之所以能“端得上这碗饭”，靠的是差异化的产品，是十多年积累下来的经验能够使得产品的溢价率普遍高于市场上普通的商品。
他似如数家珍，当着在场的记者的面，把朗诗的绿色技术翻了个遍，地源热泵、新风系统、过滤装置、无空调，外遮阳、隔温降噪、恒温、恒湿、恒氧、被动房、研发基地、设计院、技术专利……
所谓一招鲜，吃遍天。日益成熟的“绿色科技”使得朗诗在业内成为大家争相合作的“香饽饽”。田明告诉记者，朗诗现在的合作伙伴为数众多，有资本层面的，也有持土地的。前不久在南京与建工、平安及招商联合拿地开发就是很好的例证。
而在2015年，朗诗更是把上海作为“朗诗出品”以及“小股操盘”的改革试验区，不仅在业务指标上更向两部分倾斜，同时还要把两者深入结合，挖掘上海的存量土地市场。
对此，他有个很好的比喻：“我们做小股操盘，就像翻开砖头找蛐蛐，把城市的地梳理个遍，捞住一网就成了。”
不过，当时记者有件事情不解便对他说道，若是小股操盘，主导力会不会下降，对朗诗的品牌有什么影响。田明当即表示，所有伤及到品牌的事都不会做。
“朗诗关注的就是品牌，不是什么肉都吃，这块肉有毒我们不吃。”
谈布局：把篮子里的鸡蛋拿一些放到海外去
在后有记者问朗诗将来如何布局时，田明作了这样描述。他说朗诗未来分为国内和海外两部分。国内这边如前文所讲走轻资产、绿色科技路线，不断进化与升级；国外则可能还要更多地涉猎到欧美一些房地产行业比较成熟的市场。
“去美国，不是权宜之计，是一项长期战略，国内地产行业现在存有风险，所以从篮子里拿一些鸡蛋配置到海外去，去做这些大的市场。”
田明说到：“因为中国经济逐步放慢下来了，布局海外，有助于我们提高抵御风险的能力，而且不管美元和人民币汇率如何，起码我有了对冲机制。”
而他介绍，朗诗在美国现已有四个项目，分布在旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿四个主要城市，未来海外地产的占比将逐步达到整个地产业务的15%-20%。
田明后表示道，他个人从来都不信房地产的马太效应，“大者恒大，强者恒强”未必完全正确，在房地产泡沫可能放大的情况下，市场对企业的挑战是一样的，差异化竞争或才是企业可以留在行业里的必由之路。
不过令他稍感欣慰的是，中国还是有一些开发商重视绿色，走在绿色发展的路上，而他则希望这样的人会越来越多，因为毕竟走的人多了，路才会宽！
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