[摘要] 1月20日，国家统计局发布了2014年全国房地产开发和销售情况报告。
1月20日，国家统计局发布了2014年房地产开发和销售情况报告。对此，交通银行金融研究中心研究员夏丹在接受记者采访时表示，自发性深调促使2014年成为中国房地产市场发展的关键一年;中国人口及其背后代表的购房需求，是支撑中国房地产保持一定量价销售水平的力量。
自发性深调是去年房市关键
据国家统计局数据显示，2014年商品房销售面积和销售额分别同比下降7.6%和6.3%，较1—11月份收窄0.6和1.5个百分点。
交通银行金融研究中心报告称，2014年中国房地产销售情况随市场调整出现大幅回落，四季度以来受政策放宽以及资金偏松影响，呈现出明显的筑底回暖态势。
“除了一线城市出现量价齐升以外，其他多数大中城市以量升价稳的态势为主。房价同比依旧下行，环比降幅则进一步收窄。”交通银行金融研究中心研究员夏丹进一步点评道。
即便如此，与2013年年末相比较，2014年全年房产市场销售面积和销售额同比大幅下滑了25和32.6个百分点，2014年12月房价已经回落到2013年5月的水平。
究其原因，交银研究中心分析称，纵观2014年，楼市调整幅度之深超乎市场想象。
那么，如何理解所谓的“楼市调整幅度之深”呢?
夏丹在接受记者采访时表示，从数据来看，此次调整的特点，一是自发，二是深调。
她告诉记者：“一方面，2014年是楼市首次非外界因素的自行调整，自2009年以来销售面积和销售额首次出现负增长;另一方面，2013年这两项销售指标分别为17.3%和26.3%，与之相较，2014年的下调幅度令市场惊讶。”
如此深度调整的背后有着怎样“非外界因素”的调整驱动力呢?她告诉记者，2008年中国房地产价格下跌在很大程度上是受全球金融危机的影响。本轮楼市萎缩，除了国内宏观经济环境发生变化对其有所影响以外，中国楼市内部供求关系对比发生了反转是核心影响因素。据国务院发展研究中心数据表明，2013年中国已跨过户均拥有一套房的门槛。
从房地产行业的投资情况来看，交银研究中心表示，尽管房企拿地热情相对提升，但仅结构性看多一线和少数二线城市，非热销地区的投资提振不易。房地产投资与固定资产投资增速间的剪刀差有继续扩大的趋势，房地产对经济的拖累作用也将越来越明显。
对此，夏丹表示，房地产投资增速从2013年的19.8%回落到10.5%，房价均价降至一年半以前的水平，房企的利润率也出现回落。“这些都反映了以往之于中国楼市‘只涨不跌，只赚不赔’的旧经验已不适用，公众需要适应房地产市场从高速增长向合理水平过渡。”在她看来，这些也是2014年楼市自发性深调的结果。
交银研究中心预测，2015年房产市场成交将继续小幅回暖，转正为个位数增长;房价环比上半年或可转正，全年同比可能稳中微升;投资增速上半年下探仍将持续，下半年有可能企稳。
刚需支撑中国房地产业
2009年至2014年，美国经济收缩之际，其房地产价格大跌。“美国房子一美元”、“赴美买房”等成为百姓茶余饭后的谈资或身体力行的置业方式。在2014年年中，更有不少媒体报道称，在购置金额和购房品质上，中国已经超过加拿大成为美国房产大海外投资国。
那么，若中国宏观经济进入紧缩通道，房地产业是否也会遭遇如美国般的大幅度萎缩呢?
夏丹回答记者，首先，主导市场的基本因素是供求关系，中国人素来有以“拥有自己的房屋”作为安身立命必要条件的传统，这导致刚需一直是推动楼市发展的一大力量;其次，决定购房需求规模的长期因素是人口增长，人口流向即代表市场运动方向，大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比，正是这一关键因素在起作用。她表示，我国城镇化建设仍有空间，一线、二线重点城市房地产市场容量依然较大。
“从政策约束来看，‘零首付、低按揭’的规则提前透支了美国住房的大量需求。而我国居民购房的按揭率非常高，在挤出投机作用的情形下，能买房的基本都是真实需要。”在她看来，与美国情况对比，中国房产市场中的真实需求是其支撑力量，更是未来房产市场的努力方向。
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