[摘要] 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，能够直接或间接引导和影响经济发展的速度、质量和效益。近日，包头市统计局发布报告，梳理包头市房地产开发进程。2003年到2013年，10年间包头市共销售商品房面积4117.67万平方米，城镇居民人均居住面积从25平方米增加到33.95平方米。
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，能够直接或间接引导和影响经济发展的速度、质量和效益。近日，包头市统计局发布报告，梳理包头市房地产开发进程。2003年到2013年，10年间包头市共销售商品房面积4117.67万平方米，城镇居民人均居住面积从25平方米增加到33.95平方米。2015年，全市住宅销售面积预计将达到690万平方米，比2002年增长9倍，不断增长的市场需求，为房地产发展提供了乐观的前景。
房价涨幅加快增加宏观调控压力
必须看到的是，我市商品住宅平均价格一直保持上升状态，从1998年-2013年，全市住宅平均价格由845元提高到2013年的5156元，上涨了6倍，其中：2004年、2005 年、2006年和2010年，价格涨幅均高于10%。
包头市统计局调查队工作人员分析，商品住房价格涨幅加快，有四方面因素，一是商品房开发建筑成本上升，1998年-2012年，全市商品住宅的平均建筑造价由606元/平方米上升到2851.3元/平方米；二是住房综合配套设施日益完善，住宅楼盘的品质不断提高，推进了建设成本的提升；三是市场供应结构不够合理，高档住宅比例偏高拉高了销售价格。近几年，中低价位商品住房供应量有所下降，高档商品房供应量有所增加。数据显示，全市商品住宅中，144平方米以上的住宅所占比重达30.9%；四是住宅建设用地价格上涨，推动了房价升高。一方面城区住宅建设用地的逐渐减少，使得土地价格有所上升。另一方面，基础设施的完善、环境的改善也进一步推动了土地价格上涨。
今年住宅销售 预计达690万平方米
目前房地产市场供给的结构性失衡问题比较突出。一是商业营业用房开发过大。1998-2012年，全市商业营业用房累计投资182.6亿元，占同期全部房地产开发投资的20%以上。由于商业营业用房开发规模偏大造成空置面积增多，2013年上半年商业营业用房空置面积10.6万平方米，占全部空置面积的比重为30.0%。另外，中小房型比重低。我市商品房开发中，大房型住宅投资总体上呈上升态势，2013年上半年，全市住宅施工面积中，90平方米以下房型住房施工面积为219.2万平米，占全部施工面积的12.3%，而144平方米以上户型施工面积为278.3万平米，所占比重15.6%。商品房供应结构不合理，不仅浪费了有限的土地资源，而且抬高了商品住房的价格，扭曲了住房的消费结构。
按照全市“十二五”规划提出的到2015年全市年末常住人口290万人，城镇人口达到255万人，今后3年城镇人口的平均增速应为3.0%左右。2015年，全市住宅销售面积将达到690万平方米，比2002年增长9倍，不断增长的市场需求，为房地产发展提供了乐观的前景。
数读包头房产市场10年变化
投资总规模超1300亿元
10年来，我市房地产的投资规模从2003年的17.91亿元迅速扩大到2013年的206.45亿元，是10年前的10倍，年均增长27.6%，10年投资总规模达到1301.99亿元，平均每年投资额超过130亿元。10年来，我市新开工面积逐年增加，增长速度较快。2003年-2013年，我市商品房新开工面积累计为5559.49万平方米，年平均增长速度为16.6%，2013年的新开工面积是10年前的3.6倍。
销售面积年均增长13.6%
从2003年到2013年，我市商品房年销售面积从114.04万平方米增加到408.28万平方米，年均增长速度达13.6%。虽然中间出现较大波动，但总体上看，我市房地产销售保持增长，2003年-2013年10年间共销售商品房面积4117.67万平方米。
城镇人均居住面积增近9平方米
2003年-2012年，全市房地产业增加值年平均对第三产业增加值的贡献率为5.9%，对生产总值的贡献率为2.3%。据测算，房地产业与国民经济行业42个产业部门中的38个部门均有不同程度的关联。2003年，我市商品房竣工房屋面积为133.6万平方米，2013年达到263.16万平方米，年均增长7.0%。截至2013年底，城镇居民人均居住面积33.95平方米，比2003年人均增加8.95平方米，城镇居民居住条件有了明显改善。
房地产从业人员数量是2003年的三倍
2013年，房地产业的年末从业人员为9953人，是2003年的3倍。同时，由于房地产业的关联程度较高，房地产行业的快速发展带动相关产业发展并创造大量就业岗位。2013年末，全市建筑业的从业人数达到6.2万人。在房地产开发建设的拉动下，我市城镇化率由2003年的69.6%上升到2013年82.0%。
鹿城楼市“五步走”
1998年以来，我市房地产市场经历了五个发展阶段。
●阶段是1998年-2002年。我市印发了《包头市人民政府关于包头市直属机关事业单位职工住房货币化分配暂行办法的通知》，明确了自1999年开始，市直机关、事业单位不再安排资金建设福利住房。同时期，新开工面积年均增幅约5.5%，5年间全市房地产开发投资累计完成41.4亿元。房价在941.8元/平方米。
●第二阶段是2003年-2006年。2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文”），首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”，极大地刺激了房地产的发展，项目新开工面积的年均增幅达26.9%，项目竣工面积的年均增幅在10.3%。房地产市场火爆，这期间，全市房地产开发投资累计137.99亿元，房屋施工面积1477.8万平米，房价在1600元左右，占全社会固定资产投资的比重8.3%。
●第三阶段是2007年-2008年。2007年，由于金融危机的突然爆发，房地产市场骤然下行，房价下跌。这期间，全市房地产开发投资累计221.45亿元，房价在3148.1元/平方米。
●第四阶段是2009年-2011年。2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，居民购买首套房低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激，到2009年，房地产市场再次回归到旺盛增长的局面，房价快速上涨，新开工面积的增幅则达13%，2010年4月，调控搂市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；2011年下半年，二套房的低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍。三年间，我市房地产开发投资达577.4亿元，全市房地产销售面积累计1898.4万平方米，房屋价格4087元/平方米。
●第五阶段是2012年至今。2012年，一些企业贷款困难，资金出现紧张，一些房地产企业持观望态度，放缓楼盘上市的速度，竣工面积明显减少。当年，房地产开发投资158.6亿元，同比下降32.3%，房屋施工面积1633.8万平米，同比下降17.9%。我市将房交会延至年底，并将公积金贷款的高额度由30万元调至40万元，公积金的担保费、评估费减半收取，购买首套房的居民契税全免,购买二套房的居民契税收取一半。这些政策的出台，部分恢复了房地产企业信心。2013年我市完成房地产开发投资964.1亿元。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
