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房贷新政"落地"包头尚待时日 说好的七折呢?

——首套房贷款七折利率恐难兑现

包头日报   2014-10-15 09:35

[摘要] 沉寂已久的楼市犹如一滩池水亟需一块“飞石”来激起涟漪。而9月30日央行和银监会的一纸《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,无疑为楼市投下一剂“猛药”,也给很多人留下想象的空间。

沉寂已久的楼市犹如一滩池水亟需一块“飞石”来激起涟漪。而9月30日央行和银监会的一纸《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,无疑为楼市投下一剂“猛药”,也给很多人留下想象的空间。

9月30日,央行、银监会下发通知,正式明确放松首套房贷认定标准:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

10月9日晚,建设银行率先发文落实“央四条”,这是家银行落实央行政策的文件。10月10日,中国银行也发表公告称,将优化调整个人住房贷款政策。而据新华网的消息,工商银行、农业银行两家国有大型银行也表示,将按照新的房贷政策开始执行。与此同时,招商银行、兴业银行等股份制银行纷纷跟进。

如今,半个月过去,记者在14日采访我市多家银行后了解到,房贷新政具体细则“落地”包头还需等待。至于“首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍”,业内人士分析后表示,七折利率恐难兑现。

“落地”仍有时间差

对于此次新政,各大行可谓回应及时。在国庆节长假后的第二天,建行等多家国有大行均作出积极反应。

建设银行表示,对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策,具体操作由各地分行掌握;中国银行表示,对贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定;工商银行表示,关于住房贷款的政策,人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求,工行将认真贯彻执行;农业银行也明确,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求,对合理的购房需求,将努力提供更加优质的金融服务。

从地区来看,河南省住房和城乡城设厅等五部门近日联合下发意见,明确表示放松首套房认定标准,由之前的“认贷也认房”改为现在的“认贷不认房”,河南省成为个出台细则的省份。

那么,这项备受关注的房贷新政在我市的落实情况如何?

10月14日,记者就此采访了中农工建四大行相关人士,得到的答复是:新的房贷政策银行肯定要执行,但具体房贷细则和首套房利率定价还需等待总行通知,包头何时落实仍无法确定。目前,各大行仍继续执行原来的房贷政策,即首套房首付3成,贷款执行基准利率;二套房首付6成,贷款利率上浮10%左右。而像中行包头分行等机构贷款利率还上浮10%。

“我们也是从网上看到了消息,但到目前为止,还没有接到正式文件。”建设银行包头分行相关人士告诉记者,目前他们还没有接到正式文件,具体怎么执行还在等待中。按他们以往的经验,一个新的政策下来首先到总行,再到分支行,这中间有一个时间差。

记者留意到,建设银行文件中提及“具体操作由各地分行掌握”这样一句话,中国银行公告中也有“具体由各分行根据风险情况自主确定”这样的描述。这表明,具体操作细则可能会因各地的实际情况不同而有所区别。同时,各行也会根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别对待,不可能采取“一刀切”的形式。

各银行相关人士均表示,各分行肯定会依照当地情况制定切实可行的方案,在确保风险可控的情况下,进一步支持居民购房贷款需求。

七折利率恐难兑现

国庆节前吹来的这股“春风”,对购房者而言无疑是个“利好”,而期待房贷利率打七折的人也不在少数。

不过,有银行人士表示,央行新政中所提到的七折利率优惠属于政策指导性质,各大银行不一定会照此执行。一位业内人士在接受记者采访时更是直言:“这么大的折扣力度,几乎没有兑现的可能。”

“包头前几年曾经执行过房贷利率七折的优惠,但如今基本上都是执行首套房基准利率政策,有的甚至还要上浮10%。现在再想打到七折,基本是一个回不去的过去。”这位从事信贷工作多年的资深人士分析,2014年,5年以上期限房贷基准利率为6.55%,若按基准利率0.9倍执行,优惠后利率为5.9%,按0.7倍执行就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当。而互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品率一度高达6.5%。受其倒逼,银行理财产品率持续推高,维持在5.5%-6.5%,银行理财率高于九折房贷利率,接近基准利率。2013年12月,一年期同业存款利率高达6.8%,银行存放同业,也好于发放房贷。因此,他推断在实际操作中对首套房利率七折优惠已经不太可能。

一位银行人士甚至大吐苦水:七折利率银行就亏钱了。

客观来看,房贷利率水平不上浮,银行承受不起,房贷意愿低。据了解,受市场疲软等因素影响,我市中农工建四大行中,建行目前占据四大行八成以上的房贷市场份额,即使如此,从量上看,也比去年下降20%左右。工行、农行、中行等降幅也不小。同时,各行普遍对房贷业务实行审核严格,不满足条件的不予办理,以防控风险。

不过,受访者普遍认为,此次政策“利好”会对楼市有一定刺激作用。

“新政释放出一个积极的信号。长期来看,新政将扩大符合优惠按揭贷款条件的购房者范围,并有助于释放被压制的需求。”一位银行业人士称,目前楼市的投资意愿正逐步减小,而真正留下来的恰恰是“刚需”。同时,“认贷不认房”政策的兑现,会使购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,“一些人会采取‘以小换大’来改善居住条件,这在一定程度上可能还会活跃二手房市场。”他分析。

不过,新政对楼市的刺激作用到底有多大,仍是一个未知数。

专业人士表示,此次房贷放松会刺激需求,但房价的涨跌、市场能否活跃,还要看供求关系,新政对房地产市场的影响仍有待观察。

记者从业内获悉,在新政发布后的国庆黄金周7天内,我市住宅成交263套,成交量较去年黄金周有所增长。

而黄金周过后,对于新政“落地”的期待,比购房者更焦急的,是各大楼盘的营销者。

“只听楼梯响,不见人下来”。尽管新政“迫降在即”,但一些楼盘早已是“迫不及待”。记者在大街上发现一张傲北上城的红色传单,上面印有“贷款利率7折,每套可省10万元”的醒目内容。打电话过去询问,售楼小姐表示,目前银行还没有开始执行利率优惠,公司将在总价中减除贷款七折后的优惠金额,约10万元,由开发商直接让利给购房者。

至于合作的银行有无可能将房贷打到七折,她肯定地说:“不可能那么低。今年已经到了四季度,年内执行优惠利率的可能性已经不大了。”

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房贷利率的 “波浪式”行进

2007年9月,对已使用贷款购买住房,又申请购买第二套时,贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍。

2008年10月,对居民首次购买自住房和改善性住房,贷款利率下限扩大至基准利率的0.7倍。此后,个人房贷利率下限一直为基准利率的0.7倍。

2010年4月,“国十条”再次强调二套房的利率不得低于基准利率的1.1倍。

2012年,首套房贷利率再次松动,出现八五折优惠。

2013年“国五条”细则出台后,首套房利率折扣消失,多数执行基准利率,有的还在上浮。

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