[摘要] 近年来，中国房地产市场频繁遭受到宏观政策调控，去年年底的中央经济会议以及刚刚结束的全国两会均明确，今年将延续调控从严的基调，保持调控力度不变。
在此背景下，大大小小的开发商今后如何保持发展成为迫在眉睫的课题。记者就此采访了东亚世纪城营销总监鲜平，鲜平认为，持续的政策调控，将带来市场的深度变革，在这样的背景下，房地产企业要想获得持续的、良性的发展，唯有转型才是突围之路。对此，鲜平进行了详细解读。
房地产终结暴利时代，调控促使市场转型
从2011年开始一直延续到2012年的国家宏观政策调控，与其说给房地产市场带来严峻考验，不如说给市场带来了一次巨大变革。鲜平指出，透过调控政策以及当前市场现状，应该深层次地看到，国家出台经济、行政等调控措施，实际上是旨在促使房地产市场实现转型，促使市场稳定健康地发展。2012年房地产市场转型已成定局，鲜平从两方面进行了深入分析：，自调控以后，政策在很大程度上压缩了住宅市场的盈利空间，随着市场回归价值、消费回归理性，房地产暴利时代已结束。过去的暴利是缘于市场的不规范，靠土地增值、靠房价暴涨的粗放式增长方式将不复存在，房产不再是流动性产品。面对房地产市场暴利时代的结束，相当大一部分小型房企将逐步退出市场。第二，房地产信托整年兑付规模较大，2012年总到期规模达到1758亿元，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。
2012年信托债务到期高峰在7月，有超过500亿元的信托债务将到期。届时，由于销售回款不利以及短期债务压力，部分小型开发商将面临资金危机。其实去年多地出现由于资金链断裂开发商卷款“跑路”的现象，已经揭示了这一趋势。在今年调控仍趋紧、增速放缓、盈利压力加大的大环境下，这种趋势将更为明显。随着宏观调控继续深入，各房企面临着日益严峻的考验，一些大中型房企在早几年前就开始布局，经过多个项目的经验累积，已经形成成熟完善的运营管理模式和具有差别化且符合市场需求的产品线，在此轮变革中赢取了得以续存的发展筹码；相反，一些粗放经营、仅以土地溢价作为快速发展动力的小型房地产企业，在此轮调整变革中将逐步退出。房地产市场经历多轮调控后，2012年，房地产企业将开始大洗牌，市场转型同时也迫使房企寻求转型。
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