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租房前,你应该知道的那些事

特价租房包头 2018-10-19 23:20:40

案例

  被告邹某租用他人门面经营期限即将届满前,未经订立书面协议,口头约定由邹某将该门面续租,而后转租给李某经营。约定房租费900元/月,转租期限为一年;李某向邹某支付转让费12800元后,邹某转交门面及餐桌、冰柜等门面内经营用具给李某经营;门面交接前,由邹某负责联系人对门面进行装修,装修材料费后由李某承担,装修工人的工钱直接由李某支付。协议达成后,李某向邹某支付了租房定金1800元、转让费11090元,合计12890元。

  李某按约定向邹某交了装修材料预支款后,即接管经营涉案门面,在接管经营的第三日,又向邹某支付了现金1000元、房租费10600元,同日,邹某与门面所有权人签订《门面租赁协议》,其中约定邹某不得中途转让(门面)。

  没过多久,门面所有权人知道其出租给邹某的门面被转租后,将本案争议门面封锁,并制作要求邹某向其交纳违约金的《通知》一份送达邹某。李某因无法经营该门面,遂诉至法院,请求判决其与邹某的租赁行为无效,由邹某返还其因此造成的各项损失合计25980元。

法院判决

  法院经审理认为,依法成立的合同,受法律保护。虽然邹某的转租行为未经出租人同意,但因其与李某达成的协议,是在其并不脱离与出租人关系的情况下订立的,是双方当事人的真实意思表示,因而邹某转租门面未经出租人同意的行为,并不影响其与次承租人订立的转租合同的效力。

  对于李某的赔偿请求。被告邹某将其承租的门面转租给原告李某,依法负有保证次承租人对门面享有占有、使用、的义务,因邹某明知自己对门面不享有转租权而转租门面给原告李某,致第三人将李某正用于经营中的门面封锁,因此,邹某应依法对次承租人李某承担瑕疵担保责任和主要过失责任。李某在明知邹某尚未实际取得门面转租权的情况下,即与邹某订立该口头门面转租协议,也具有过失,依法应对协议不能履行承担次要民事责任。

  最终,法院判决原告李某与被告邹某的房屋(门面)租赁行为有效;由被告邹某向原告李某返还和赔偿损失共计13248.55元,其余损失由原告李某自行承担。  

律师 说法

  什么叫房屋擅自转租?有什么特点?

  房屋擅自转租,系没有得到房屋出租人的同意,承租人把房屋转租给他人,而与他人成立房屋租赁关系的民事法律行为。这里的他人即为房屋次承租人。房屋擅自转租具有以下特点:

  (1)房屋出租人与房屋承租人之间存在有效的租赁契约。由于擅自转租是在已经存在的租赁权的基础上又设定的一个新的租赁权,所以前一个租赁权必须有效存在,否则就不可能存在擅自转租。前一个租赁权的有效存在,只需房屋承租人拥有合法有效的租赁权,对于房屋出租人是否拥有房屋所有权则不做要求。擅自转租中承租人的租赁权,必须是在擅自转租之前取得的,否则是无权出租,不能称之为擅自转租。

  (2)房屋承租人将房屋转租给第三人。房屋擅自转租中,房屋承租人将房屋转租的对象必须是房屋出租人以外的人。

  (3)房屋承租人将房屋转租时未经房屋出租人的同意。这是擅自转租与同意转租的根本性区别。在同意转租中,房屋出租人的同意是其对于房屋承租人转租房屋行为的单方许诺或许可,既包括事先的许诺,亦包括事后的许诺。

  关于房屋擅自转租行为效力认定的法律依据主要是《合同法》第二百二十四条,即“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人于承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成的损失,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”从该条规定可以得出如下结论:首先,承租人将租赁物转租给第三人需要得到出租人的同意,这是权利无瑕疵的状态,避免今后矛盾的产生;其次,基于合同相对性原则,转租行为具有法律效力后,出租人与承租人的原租赁合同继续有效,两者之间仍应当依照原合同享有权利和履行义务,即第三人对租赁物造成的损失,承租人应当赔偿损失,只是在承租人与第三人之间又因为转租行为又形成了合同关系;最后,对于擅自转租的行为,法律赋予了出租人解除合同的权利。可以看出,对于擅自转租行为,法律只是规定了出租人享有对合同的解除权,但并没有明确对承租人与第三人之间的租赁合同进行定性。根据民法意思自治的原则、法无禁止即自由的原则,在民事法律关系中,只要双方的意思表示是自由的、真实的就应当有效,受到保护。房屋擅自转租合同,是双方意思的真实表示,同时不具备法律规定的合同无效情形和可变更可撤销情形,应当被认定为有效。此种观点也被本案判决所采纳。

  在房屋擅自转让中,出租人享有合同解除权,这是第三人面临的法律风险。也就是说,虽然第三人与承租人之间的房屋转租协议有效,但这只是针对此合同本身而言,即他们两人之间的权利义务关系成立,这是因为合同的相对性原则。但就承租人的无权处分行为,出租人是享有解除权的,一旦出租人行使解除权,则出租人与承租人之间的法律关系消灭,承租人就不具备了该房屋进行转租的权源,其转租该房屋的行为也将被视为无效。这个时候,第三人便面临无法正常使用该房屋的法律风险,有效正常的生活和工作。第三人仅能就相关损失向承租人索赔,当然如果自身也存在过错,比如本案中明知承租人无权转租还执意接受该房屋等,则也要承担相应责任。

律师提醒

  作为承租人,如果希望将自己所承租的房屋转租,应当事先征得出租人同意,或者事后得到追认;作为第三人或者说次承租人,在租赁房屋时应当明确承租人是否有权转租,如果确因疏忽租到了没有得到出租人同意的房屋,也可以直接和出租人协商,在出租人解除了其与承租人的合同后,将租金直接支付给出租人才能得以继续使用该房屋。

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