鹿城房价|强势复苏!上周住宅成交均价上涨超700元/㎡

房天下  2016-03-16 07:01

[摘要] 中指研究院3月2日发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，央行再降信贷，进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。

中指研究院3月2日发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，央行再降信贷，进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。

一、市场情况：百城住宅均价同环比继续上涨 热点城市成交量攀升

2月百城住宅均价：环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年2月，100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。

2月楼市同比全线上扬。2月，受中央及地方接连去库存政策影响，代表城市楼市表现出现猛涨。一线城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150%。二三线代表城市周均成交量同比上涨四成，天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。

二、2016年房贷比例先下调 二线城市改善型需求持续受益

央行再降信贷，进一步化解房地产库存。在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，非限购城市商贷首付比例低可降至20%。至此，商贷门槛已降低至2008年时的水平。根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。

首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。鉴于中国各类城市房地产市场及价格的分化，不同城市购房支出成本差异较大，因而此次政策出台后对各类城市购房需求的影响也将明显不同。根据中指研究院对重点二线及三线城市2015年商品住宅成交套总价分析来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60-70万之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。但也应该看到，以上城市大多属于目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。

热点二线城市改善型需求将持续受益。从首付款的降幅来看，此次降首付对于热点二线城市影响极大。按套总价均值来计算，厦门、杭州、南京、苏州及天津等城市2015年住宅成交套总价均值都在130万以上，按此金额来算，其首付金额下降多，厦门首套房首付下降12万，二套房下降超过20万，杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万，二套房下调15-20万；在此轮信贷政策调整后，将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。

降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。2016年可以预期的是，去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿全年楼市政策的主基调，再具体政策方面，之前各界呼吁较高的进一步鼓励新市民特别是农民工购房的支持政策、加大安置房货币化分配的力度、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷，提高公积金使用效率等政策仍存逐步释放的空间。同时，进一步合理调整土地供应控规模与结构，加大地方主流需求产品的供应指导等，也将成为各地政府持续消减库存的重要选择。

三、中央下调契税和营业税 减税降费进一步利好楼市

除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。

调整财税政策对各线城市的影响。此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分热点二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。相对于其它二线城市和三四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限；对三四线城市来说，鉴于之前二手房市场规模本来就小，且库存高压下二手房转让更难出手，因此此次二手房交易营业税政策的调整影响不大；对于一线城市来说，在近几次政策调整中，已基本排除在覆盖范围之内，今年一线城市的价格上涨压力持续加大，各政府稳定房地产市场发展乃至稳定社会经济发展都会带来一定的挑战。

成交均价：3月7日-3月13日包头住宅成交均价5776.43元/㎡同比上周4966.99元/㎡上涨809元/㎡，涨幅16.3%；环比2015年同期5040.8元/㎡上涨735元/㎡，涨幅14.6%。

成交量：3月7日-3月13日包头住宅成交量605套同比上周424套上涨181套，涨幅42.7%；环比2015年同期362套上涨243套，涨幅67.1%。

上述数据均来源于《包头房地产产权处》

从上述数据不难看出包头整体楼市较去年复苏势头非常的强，房天下君又找出2014年的数据（住宅成交5269.12/㎡，成交量296套）也可以看出2016年政府大力“助市”后的“幅度”和“深度”。如果说2015年的包头楼市是在市场自行调整通过开发商“降价”来小幅回暖，那么2016年的包头楼市显现出的是政府调宏观调控下的强势复苏。

小面又到了本宝宝楼盘推荐的时间了：

呼得木林新天地

呼得木林新天地样板间已全城开放，预计年底交房，五证俱全，品质好房，生活有保障！呼得木林新天地均价6180元/平米，现在购房首付30% 可享受98折优惠，首付50%可享受97折优惠，一次性付款可享受95折优惠。该项目15#A、15#B、15#C三栋楼已经封顶。呼得木林新天地高层住宅，主推户型面积为58㎡和105㎡。现特推出特价房，均价5800元/平米。到项目可乘坐2路，11路，21路，22路，23路，26路，33路，45路，51路，53路公交车于包头眼科医院站下车。

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目前呼得木林新天地主推58㎡和105㎡户型。相比105㎡的两居，我更喜欢58㎡的“公寓”小户型。呼得木林新天地把项目58㎡户型定义为公寓，但实际上该户型是拥有70年产权的住宅项目，同时享有民水民电。这本身相对于其他公寓项目的40年产权和商水商电就是一大优势。

一.说户型

户型图和样板间的实际比例还是比较符合的，首先该户型是比较方正的，功能分区比较清晰，相比多数户型的特点：一是客厅非常大；二是封闭式大厨房的设计。那么我来说说对这两个设计的看法。

首先是大客厅，从目前的趋势来看客厅大开间是包头市场比较主流的结构，对于呼得这样的公寓级住宅来说，大客厅就成了多功能转换的区域，可以变成会客厅，也可以是游戏室，还可以兼容餐厅和办公的功能。

然后说说厨房，相比多数公寓的入户门口的开放式厨房设计，呼得木林新天地的设计更符合我的个人口味。入户式开放厨房的设计在多数项目里的表现都非常的“鸡肋”！看起来存在感很强但实用性极差，小小的空间让就餐变得非常的有压迫感。除了占用过道空间外，油烟也不能隔离。作为8090后的上班族，虽然下厨的机会不是很多但是是生活中必不可少的。

呼得木林新天地地处青山区教育、医疗和商圈的核心位置，周边相关配套非常的完善。

地理位置图

翡丽湾

【周边环境】项目紧邻四道沙河，拥有718米的河岸线，打造包头外滩风情的滨河景观休闲区；项目引进沙河活水，打造超大中庭活水园林，围合式全景观布局，使得项目成为现阶段拥有奢侈景观面的风情大宅。周边五大公园环绕：（小区西面是四道沙河十里花廊；以及赛汗塔拉大草原（8000亩）；东风公园；东面是万亩青年生态园（1500亩））项目临近奥林匹克公园，可以方便享受奢侈休闲娱乐享受。

【项目介绍】翡丽湾项目是包头龙源房地产有限公司开发的，是包头现阶段一个集外滩、果岭、意大利城于一体的意大利城邦。项目总占地面积168亩，总建筑面积约41万方，分为3期开发，共含高层建筑22栋。

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【项目优惠】翡丽湾位于包头市奥林匹克公园北侧，项目南面紧邻文化路延伸段，北临青山路，新建体育馆、会展中心的北面。翡丽湾二期按揭98折优惠，全款96折优惠，车位排号中。翡丽湾二三期目前在售户型是124㎡、86㎡、1。17㎡、138㎡。项目是包头龙源房地产有限公司开发建设。项目总占地面积168亩，总建筑面积约41万方，分为3期开发，共含高层建筑22栋

【地理位置】本项目位于鹿城新都市中心区域，包头市的奥林匹克公园北侧，项目南面紧邻文化路延伸段，北临青山路，新建体育馆、会展中心的北面。

地理位置图

富力城

提到富力，大家可能印象是广州富力，像恒大一样也有一只自己的足球俱乐部。其实富力和恒大一样，都是广州双雄，恒大的房屋质量怎么样，富力基本不会输于恒大，单从售楼部我们就能看出富力在这方面的投入要更大，富力城的售楼部在整个包头市都是数一数二的，有园林有水景，园林深处才是气派售楼部，让人流连忘返。也只有富力城才有这样的实力从售楼部到楼盘都朝着完美的方向发展。

富力城位于九原区会展中心以南，建华南路与万青路交汇处，随着市政府的迁入，这里将会成为新都市的核心去，而周边的配套设施也会不断的完善，医疗、学校都有名校名医入驻。这些便利的条件无疑也在为富力城增光添彩。当一个新楼盘连售楼部的水景都修建的如此之美的时候，我们有理由相信住宅也会有更加优美的风景。

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富力城在售一期1#-15#，均为24层，主推85㎡户型。二期住宅年尾清盘中，共2栋住宅，主推81.72㎡-124.39㎡户型，认筹享1万抵6.5万。富力城均价5500元/㎡，购房享1万抵6.5万。

教育：富力城距沙河一小、沙河二小、沙河六小（九原重点小学）、包头三十三中、包头四十六中只有15左右的，项目东侧将要引进的自治区示范幼儿园（公立）、包九中分校；

医疗：朝聚眼科医院、二0二医院、九原医院、平禄医院、红旗医院等多家医院；建华路与果泉路交汇处还将投资10.3亿新建一所三级甲等综合医院，建成后将成为包头的三甲医院，距本案仅3，目前已开工建设；

休闲：富力城北侧紧邻奥林匹克体育馆、亚欧高尔夫球场（包头标准18洞市内球场）、西侧紧邻体育场、体育馆；

文化：会展中心、包头大剧院、科技馆。

地理位置图

万郡·大都城

万郡·大都城总用地面积415.13亩, 建筑面积近百万平方米，容积率3.0，绿地率达35%，规划总居住户数为5536户，停车位共3010个，26栋错落有致的高层建筑群体平行于城市界面，华贵典雅，气度非凡，彰显盛世名门之风范。

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万郡·大都城雄踞新都市区核心，包头市居于5500亩的奥林匹克大公园内的项目。万郡·大都城北面紧邻文化路延伸段，南临建设路，新建体育馆、会展中心的北面。乘坐46路、51路公交车在万郡大都城站/万郡大都城东站下车。万郡·大都城项目是万郡（包头）房地产有限公司开发的，在包头市乃至内蒙地区钢结构住宅项目。

万郡大都城引用新理念打造智慧APP，据悉，这是一款针对万郡·大都城社区居民的智慧社区O2O平台，业主只要在手机客户端下载这款APP，注册登录后，就可以完成物业缴费、投诉业务、物业报修等基本功能。同时，这款APP还兼备生活家政、邻里互动、周边优惠信息发布、预约点餐等等便民功能。通过平台，打造全新的社区商业圈，解决居民种种服务难题。

万郡·大都城项目三期内，民族幼儿园项目现已开工，预计2016年年底建设完毕。万郡·大都城均价5500元/㎡新都市中心。目前优惠：万郡大都城二期三期火热销售中，现首付5万起，购房可力减4万元，额外再享98折。万郡·大都城10万平私家园林，项目楼间距长达100米。项目主推户型是87㎡、133㎡。

项目配套

1.教育配套：包头师范学院、包头医学院、包头职业技术学院、包头市第四中学、一机一中、三十六中、一机二小、文学道小学、哈达道小学；

2.医疗：内蒙古一机医院、包头医学院第二附属医院、青山区中医院、青山区医院、青山区眼科医院、朝聚眼科医院、二零二医院。

3.金融服务：中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农行、包商银行、邮政储蓄等一应俱全，方便快捷。

4.市政配套：青山区政府、青山公安分局、市公安局、公安消防支队、市供电局、青山区法院、市财政局、包头市军分区、市委党校、武警三支队；

5.文化配套：青山区图书馆、青山区少年宫；

6.商业配套：娜林商业广场、佳禾广场（包头第二个包百商圈）、沃尔玛广场、北京华联、永盛城超市等；

7．景观配套：一重（小区东面）：1500亩体育休闲度假村；二重（小区南面）：奥林匹克公园（5500亩）；三重 （小区西南面）：赛汗塔拉大草原（8000亩）；四重（小区内部）：40000㎡超大中央生态园林 另外西面：四道沙河冰河长廊景观带

小区幼儿园；小区会所，会所中包括室内健身设施、恒温游泳池、阳光花房等等；室外足球场、网球场等内部配套设施。

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中贸府·牡丹园

中贸府·牡丹园有着欧式现代简约风格的建筑风情，地处稀土高新区校园南路与沼潭东路交汇处。选择公交车抵达中贸府·牡丹园可乘坐51路时代广场下车往南50米、46米金碧酒店下车往北50米以及15路。

中贸府·牡丹园现房正在销售中，项目均价5300元/平米，主推面积为91-203平米，现在购91平可享受1万抵8万、购133平可享受1万抵9万、购148平可享受1万抵10万同时享受96折后99折的优惠，并且只要购房就送电器。
中贸府·牡丹园项目户型多样，选择范围广。同时项目实体楼内设有样板间可供参观欣赏。项目五证齐全，小区园林绿化已做完，购买之后即可入住。

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中贸府·牡丹园是一个成熟居住楼盘，项目打造的是实景现房。项目户型可以保证不同购房者对户型的需求，有99㎡、133㎡、148㎡、153㎡、203㎡等多种户型可供选择。

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融茂城

融茂城住宅已全部交房，实景现房即买即入住，融茂城买现房有保障。融茂街"左邻购物中心"已全部启动招商及销售。融茂城新年送豪礼，认购即享95折，活动期间送新年贺岁金，购买80-110平米户型房源总价减3888元，购买113平米以上户型房源总价减4888元，160平以上以上户型房源总价减8888元，一次性付款再享99折。融茂城均价4600元/平米。

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融茂城对于从小青山核心区域长大的我来说稍远一些。但是小编非常想让爸妈买一套住，自己住九房就好了。喜欢融茂的主要原因：

一是质量好，融茂城的建材小编一直在关注，可以说小编是从融茂开始地上工程一直跟到交房的，对项目工程的质量还是很信得过的；

二是园林景观，小区园林设计非常重要，这也决定了居家生活圈的品质问题，融茂城的景观设计也是比较符合小编审美的非常的大气（小编不喜欢那种零散，小家碧玉的景观）。

三是人性化设计，融茂城实用的景观（多数景观是地下停车场的出入口），小区内有儿童游乐区，有全场的篮球场，有健身会所，小区内物业，双电梯有一部担架电梯，步梯入口采用双开门，楼体设计隐藏空调机位等等。

第四楼间距大，这点可能一般人不是特别在乎，因为小编父母喜欢养花，而且上岁数了多晒晒太阳好。融茂城的楼间距非常大，2楼的采光时间也非常充足。

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