[摘要] 房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的五一小长假期间，全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。
房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的五一小长假期间，房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。
五一成交量整体下滑
数据显示，过去7年间的五一小长假，北京商品住宅成交的峰值出现在2009年到2011年，连续三年五一成交量均保持在千套以上，峰值则出现在2008年，成交套数为410套。而今年五一，商品住宅仅成交了169套，相比起2008年的小长假楼市销量值还萎缩了6成。
不仅仅是北京市场，在五一小长假这一销售旺季，其他城市的楼市成交量同样冷淡。据了解，五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中，一二线城市下调幅度，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。
业内专业人士认为，就整体市场而言，成交量已经接近半年处于下调趋势。当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。此外，楼市一季度成交量整体惨淡，使得二季度销售压力倍增。2014年，整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。
“以价换量”现象或增多
就市场来看，当前平均房价环比下跌的城市正在增多。5月1日，相关机构发布的4月百城房价指数显示，今年4月，百城新建住宅平均价格为11013元/平方米，仅比3月上涨0.1%。分城市来看，4月份100个城市中有55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌，环比下跌的城市接近半数。同比而言，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。
相关人士介绍，目前，成交量持续下滑趋势愈加明显，房地产贷款规模继续紧缩，购房者的按揭贷款难度也越来越大；开发房企迫于资金回款和去化压力，综合多项因素，近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多。
开发商看空未来市场
在数据下滑现实的面前，一向乐观的开发商也开始转向。万科集团执行副总裁毛大庆日前在建策沙龙上的内部发言，引起舆论一片哗然。毛大庆认为，对于某些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来房地产长时间处在难以反弹的局面。
毛大庆说，2014年一季度以来房地产市场较为复杂。从现阶段重点关注的50个城市来看，已明显出现分化的特征，沈阳、营口、唐山等30余个二三线城市，由于土地供应过多，带来了未来去化能力或销售能力的透支。另一类则是北京等需求仍然较多的一二线城市，其波动在于由于土地价格在过去一年上涨过快，带来了对市场价格上涨的透支。
对于地方急于救市的动作，有专家认为应保持警惕。市场分析认为，前几年房地产市场持续膨胀、房价暴涨带来了难以收拾的房地产泡沫，因此，现阶段，在非行政性降价之时，是减小房地产泡沫的时机。
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