[摘要] 3月，楼市正在遭遇一场“倒春寒”。北京、杭州、常州等城市陆续出现大幅促销的楼盘。数据面上，房价增速放缓，成交量持续低迷。3月土地市场更是骤然降温，截至3月25日，一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，去年同期这为320亿元。市场对房价下行预期加深，业内人士分析称，房企“以价换量”的策略或会继续贯彻。
3月，楼市正在遭遇一场“倒春寒”。北京、杭州、常州等城市陆续出现大幅促销的楼盘。数据面上，房价增速放缓，成交量持续低迷。3月土地市场更是骤然降温，截至3月25日，一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，去年同期这为320亿元。市场对房价下行预期加深，业内人士分析称，房企“以价换量”的策略或会继续贯彻。
房企多招促销量
上周六，20多位常州“九龙仓年华里”的业主，围攻了该项目的销售中心。一位吴姓业主称，现在房源打折后的价格，比自己购买的时候低了16%，强烈要求开发商退回价差。
据财经日报报道称，常州九龙仓年华里3月20日开始大幅降价，从均价6000元/平方米直降至5000元/平方米，约是在前期成交均价的基础上打了“八三折”。同样位于常州的“九龙仓国宾一号”项目，原均价约11000元/平方米，推出20套特价房，特惠均价在8200元/平方米左右。
此外，在杭州，九龙仓决定将楼板价高达24621元/平方米的地王级别项目“九龙仓君玺”以折后37900元/平方米（均价40000元/平方米）的起价入市，这一定价相比预期足足低了5000元/平方米。同样在杭州，近期大幅调价的楼盘还有开元名郡和雅戈尔旗下项目等。
北京、南京等地也有低价入市的项目，包括大型知名开发商万科、保利、恒大、龙湖等。3月16日，北京住总万科城项目以低于市场3000元的价格入市。
此外，广州、杭州、北京、南京等多个城市均出现“垫首付”首付分期的项目。例如保利地产广州三个项目同时推出了一成首付优惠活动。
直接降价、老盘特价、新盘低价入市及部分城市出现的分期首付或减少首付，虽多是房企营销策略，但也是楼市供需关系变化的新迹象。
【延伸阅读】
成交面持续低迷
房企的“以价换量”，除自身策略因素外，也与今年以来楼市低迷的成交情况密切相关。
国家统计局发布数据显示，2014年1~2月份，房地产市场出现“量跌价滞”状况，商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元，同比分别下降0.1%和3.7%。另外，截至3月中旬，公布今年2月销售业绩的25家上市房企中，销售业绩总额环比下滑四成。
房价走势也不复去年的坚挺。统计局数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中，价格环比下降的有4个，持平的城市有9个，上涨的城市有57个。
从2月份数据环比比较，新建商品住房与二手住房环比涨幅均降至15个月以来新低。新房价格环比上涨的城市数降至13个月新低，二手房价格环比上涨的城市数降至14个月新低。从一线，二线，三四线城市看，不论二手房还是新房价格涨幅都降至新低。同比来看，房价见顶回落态势确立，2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。
其中，值得注意的是，一线城市房价增速放缓幅度明显。自2013年四季度以来，京沪深穗四个城市同比增幅首次全部回落至20%以下，与其他城市的房价涨幅差距也在明显缩小。
多重因素招致倒春寒
楼市怎么了？链家地产市场研究部张旭分析称，进入2014年后，春节假期、价格、贷款、政策观望等各方面因素不同程度地影响了买家的购房意愿，市场成交持续萎缩，且未现明显回暖迹象。持续冷淡的市场表现促使部分房企采取优惠降价的手段，或者改变定价策略，带动成交。
2013年一路走高的房价，已挤出部分刚需。政策上，2013年下半年以来，多个城市选择严格执行差别化的住房信贷政策，普遍将第二套住房贷款首付比例提至65%至70%。今年以来，银行普遍调整信贷政策，房贷利率优惠减少，买房者购房成本上升，直接影响购房意愿。
另外，某研究中心分析称，不同城市的降价楼盘，具体原因也并不同。从目前的降价潮来看，一类城市如南京、北京等是受制于地方政府对房价的管控而不得不平价入市，另外一类城市如杭州、常州等则是由于市场自身供求不平衡、库存高企导致企业只能弃价走量以回笼资金。
以杭州为例，数据显示，目前杭州全市的平均去化周期超过17个月，但各区域间差异明显，上城、西湖、滨江等区域去化周期仅11个月左右，而萧山区与拱墅区去化周期则在17个月以上。
低迷的成交市场、屡见报端的房价下降，反过来又加深了购房者的降价预期。3月份成交量市场未出现明显改善。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的值。
【延伸阅读】
大型房企资金面趋紧
对于现金流为王的房企来说，“以价换量”不失为回收现金最直接的武器。虽然地产股再融资近期开闸，但开发商资金面上的压力依然不容小觑。
截止昨天，142家A股上市房企中，55家已发布去年年报。从已发布的公司来看，整体资产负债率较2012年继续上升。鲁商置业、西藏城投、迪马股份、大港股份等上市房企资产负债率超过80%
经营活动现金流更不容乐观。“老大哥”万科A现金净流量同比猛减146%，经营现金流仅有19.23亿元，是近五年新低。2012年约是37.25亿元。荣盛发展、北京城建、信达地产和大名城4家公司经营活动现金流净额超过-30亿元。55家房企中29家经营现金流净额为负值。大型房企金融街、北京城建、冠城大通现金净流量同比降幅都在100%以上。
房地产开发投资增速小幅放缓，也能说明房地产企业现金流吃紧。华尔街见闻此前曾有文章写到，美银美林研究显示，继去年的连续增长之后，今年前两个月中国房地产房屋开工面积同比大幅回落，跌幅达30%。
或受资金限制和对市场预期的影响，土地市场也有所降温。《证券日报》今天报道称，3月份，土地市场骤然降温，截至3月25日，一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，去年同期这一数字高达320亿元。 企业层面上，截至日前，10大标杆房企一季度合计拿地额为776亿元，相当于2013年拿地额3885亿元的20%，大部分标杆房企拿地出现了放缓迹象。
降价促销或仍继续
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受北京人民广播电台采访时表示，目前，在万科、东亚、恒大等少数几家大型房企已出现“低价入市”销售的情况下，将影响一些房企的定价预期，新盘入市定价会更为理性。在楼市整体观望的情况下，预计未来“低价入市 降价走量”或成2014开发商销售策略主基调。
3月24日绿城公布的年报显示，2013年全年收入为289.91亿元，较上年下降18.1%，公告中称，造成下降的主要原因是销售面积减少和销售均价降低。绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩发布现场表示，未来的定价策略是，集团会根据项目的地点及时间性推出促销优惠，但不会进行全面及大幅降价。
房源“低价”，最根本的基础是房企面临的高库存的考验。国家统计局发布的数据，2013年末商品房待售面积达49295万平方米。2012及2013年住宅待售面积增幅逼近40%，远远超过住宅的销售增速。
对“高周转”、“快速去化”前景持有保守态度，使不少房企调低了今年的业绩增长预期。万科将2014年的全年销售目标非常保守地定在了2000亿元，对比2013年全年1709亿元的销售总金额，这一销售目标仅增长约17%。在2013年，万科总销售金额的同比增长速度为21%。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
