[摘要] 2013年包头土地市场“应景回温”，从市场反应来看，供地量的增加明显硬性带动了土地成交，但“供过于求”的状况较2012年更为明显，土地流拍率较2012年更高，土地市场虽升温明显但更加“被动”。
一、市场
（一）2012年土地市场回顾：
据历史数据显示，2012年土地市场呈现“先降后升”的趋势，前半年，土地市场成交率、溢价率均有显著下降，各地产商拿地兴致非常低；从下半年起，以保利地产、万科地产等国内龙头企业为首，开始集中拿地，地块投资金额达1000亿元，土地溢价率达60%。
（二）2013年土地市场分析
2013年地王月份分布
2013年开年以来，土地市场较2012年明显“升温”，将2013年称之为“地王年”一点也不过分。
据房天下对45个重点城市的统计显示，2013全年出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南没有出现新的地王。地王大战席卷，房企拿地热情空前，囤地势头猛烈，总价以及单价也不断被刷新，融创以7.3万元/平米竞得北京朝阳区农展馆地块，创下北京历史甚至单价地王；新鸿基以217.7亿元夺得上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，成为总价地王。
据房天下统计，全年地王数量仅在3月、5月及10月相对较少：3月份新“国五条”的出台，一定程度上引起了拿地房企对各地政策的观望，在新政普遍“夭折”的情况下，土地市场回归活跃；另一方面，地王的全面开花和密集出现，同今年政府对楼市态度趋于缓和也有关，不仅开发商拿地积极性高，地方政府的积极推地，更对地王的诞生起到了推波助澜的作用。
进入下半年，房价、地价疯涨，2013年9月25日，国土资源部在北京召开城市房地产用地管理和调控座谈会，要求供需紧张的一线城市加大住宅用地供应；国土部在部署做好第四季度调控工作时曾明确，各地务必严防密控，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标，务必做到年内不再出“地王”。
而“地王”仅收敛半月，便又重新出现：在国土部喊话防“地王”不久，南京市国土局即以46.37亿挂牌江心洲、城北两宗地;半个月后，上海年度单价地王被刷新;10月23日，珠海横琴亦挂出“双料地王”。距国土部“地王禁令”仅两个月的时间，重点45城市中，北京、上海、天津、深圳、重庆、南京、成都、石家庄、佛山、珠海、扬州、徐州、南通、福州、太原共15个城市出现2013年总价或单价地王，其中深圳、天津、南京、石家庄、佛山、珠海、扬州、太原8城刷新该城市地王纪录。
十八界三中全会后，包括北京、上海、广州、武汉等城市在内的一二线城市密集出台楼市调控政策，基调基本上是限购收紧、加强居住类土地市场供应。因三中全会传递出来的对房地产行业有深远影响的政策信号，短期内不少房企对后市的预期并不乐观。业内人士认为，政策层面看，短期内房企拿地积极性可能会稍有收敛，但仍不足以对土地市场形成明显冲击。
虽然目前各地不断出台楼市调控政策，或采取增加供地量、调整土地出让方式等措施，但房企拿地的热情却有增无减，日益高涨。加之临近年末，三四线城市普遍存在过剩危机，多数房企开始转向并回归一二线城市。此外，从各地方政府的出让计划来看，年底之前，土地的盛宴还将继续。
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二、包头市场
2013年包头土地市场“应景回温”，从市场反应来看，供地量的增加明显硬性带动了土地成交，但“供过于求”的状况较2012年更为明显，土地流拍率较2012年更高，土地市场虽升温明显但更加“被动”。
（一）供需情况：
2012-2013包头市土地供需情况
继2012年包头土地市场“供需两降”之后，进入2013年，截至2013年11月底，包头土地市场累计供应土地395.7万平米，累计成交土地228.4万平。政府供地量较2012年环比增长76%，土地成交量较2012年环比增长44%，土地流拍率为42%。
（二）土地成交情况
2011-2013包头市土地总成交走势
横向比较2011至2013年包头土地成交数据，2013年回温明显，土地总成交量由2012年的192.4万平增长至2013年的228.4万平。
2013年包头市五区土地成交情况
2013年土地成交中九原区成交量，成交土地106.4万平；昆区、青山、东河三区成交量基本持平，昆区成交土地398.3万平，青山区成交土地407.3万平，东河区成交土地398.2万平；高新区成交1.6万平。
2011-2013包头市土地五区土地成交情况
包头市土地市场自2011年起就进入了“供过于求”的市场状况，开发商拿地愈发谨慎。从各区域成交情况上来看，土地成交开始向九原区转移，九原区的放地量环比2012年环比增长127%；高新区在12年成交土地94万平之后，2013年仅成交1.6万平，与高新区形成反差。昆区、青山成交数据较2012年增量明显与东河基本持平。
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（三）土地用途分析
2013年包头市土地用途供给及成交情况
2013年包头市土地市场中，商业供地占比很大，但商用地成交量与供地量并未成正比表现，住宅用地与商业用地成交比为7:1。市场上充斥的商业项目已经让开发商感觉到了危机，住宅用地更受欢迎。除普通商品房外，响应国家、省、市关于保障性住房的政策，中低价位、中小套型普通商品房用地成交面积也较往年上涨。
2013年包头市各区土地供应成交用途分析
根据2013年包头市各区土地用途供应及成交数据得出，九原区（含新区）的土地供应量居五区，成交量同供应量成正比分布。其中，九原区职教基地及新都市区土地集中供应，随着连接青昆组团和东河组团的造城运动正式展开，九原区在本次造城运动中将获得长足发展。九原区（含新区）的高土地成交率，主要是因为该区是政府接下来的重点发展区域，政策支持力度较高。
青山区住宅供应240315㎡，商业供应337498㎡，土地供应占比达32%。未来青山区两年商品房供应量将显著增加，一定程度上缓解了青山区在售房源较少、房价上行的压力；另一方面，商业用地的高供应量并未引起地产商的相应关注，受该区内已经成熟的商业区影响，在新的居住区建成前，区域内商业用地将有一段时间的冷淡期。
高新区在2013年的供地量是五区，但土地成交量坚挺，这是因为高新区在2013年成交的地块多数为2011年和2012年由政府挂牌但未出售的宗地。
从数据来看昆区土地成交仍然处于高位，将来仍是房地产市场的热点，开发商对昆区地块比较看好，市场需求将会依然旺盛。
东河区住宅供应94444㎡，商业供应25615㎡，供应量、成交量在五区内均处位，该数据也体现出东河区作为老居民区的发展空间所受到的限制是五区内的。因此，不管是政府供地还是开发商拿地，包括市场需求都处于量。
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