[摘要] 买不起商品房，又住不到廉租房，中低收入的城市“夹心层”成为住房问题上最尴尬的群体。这种情况下，如果政府愿意跟你“凑份子”买房，并按出资比例拥有相应产权，你愿意吗？此前，江苏淮安、上海等地已经在尝试推行这样的共有产权房。住房和城乡建设部副部长齐骥日前也表示，将指导地方有序开展共有产权保障房的探索。
买不起商品房，又住不到廉租房，中低收入的城市“夹心层”成为住房问题上最尴尬的群体。这种情况下，如果政府愿意跟你“凑份子”买房，并按出资比例拥有相应产权，你愿意吗？此前，江苏淮安、上海等地已经在尝试推行这样的共有产权房。住房和城乡建设部副部长齐骥日前也表示，将指导地方有序开展共有产权保障房的探索。
“淮安模式”提出者邵明认为，共有产权房可以有效避免“假穷人”造假牟利等问题，但也有人质疑，政府持有产权后，是否会失去平抑房价的动力？这种模式未必适合广泛推行。
淮安模式
2007年，江苏淮安率先推出以出让土地的共有产权房代替划拨土地的经济适用房，购房者和政府可按7比3和5比5两种比例出资购买，并持有相应产权。共有产权房的价格比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分，5年以后8年以内，在原价基础上加付同期银行利息，8年以后购买，则按届时市场评估价格结算。“淮安模式”在当时引发各方激辩。
邵明（淮安共有产权房模式提出者，时任淮安市房管局局长）
“共有产权能对倒卖牟利起到限制约束作用”
传统经适房在政策上其实也是“有限”产权，退出时要补缴“土地出让金”等各种优惠，但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的“有限”变为了明晰的“比例”，把若干年后缺乏依据的“补缴”，变成提前告知的按产权“分成”，这样就简单明了，有据可依了。
在淮安模式中，使用权全部归购房者。政府作为共有产权方，保留相应的处置权，这就能对购房者倒卖牟利起到限制约束的作用。因为在《房屋所有权证》上有明确的比例和权属关系，如果私下倒卖，购房人会因为没有合法的产权凭证而存在极大风险，并且买卖双方都已构成对共有产权人利益的侵占，会受到相应的追究，而不会像经适房那样不了了之。
“没有‘递条子’抢购，还出现了‘房等人’”
即使有人通过弄虚作假等方法购房成功，想要从中大赚一笔也是很困难的。因为淮安共有产权房的价格是参照周边商品房的，倒卖时还要交出政府的产权，即使5年内购回产权，获得的也只是这部分的贷款利息。对于那些“开宝马”的炒房者来说，与其冒险只赚个利息，还不如把钱投到空间更大的商品房上来得划算。卖房时非法牟取暴利的空间不存在了，买房时弄虚作假现象就会在很大程度上得到抑制，这也就是以“出口”反制“入口”。
淮安实施这几年，没有接到过一起有关分配不公或弄虚作假的举报，也没有像之前经适房那样存在“递条子”抢购的现象。相反，申请的门槛在降低，实施第二年家庭人均月收入就从400元放宽到900元，还出现了“房等人”的现象。这也恰恰说明，现在许多城市推出的经适房价格那么高、收入线标准那么低，却还供不应求，正是因为其中有不少“假穷人”在弄虚作假、试图牟利。
“廉租房如果也搞共有产权是荒谬的”
当然，也会有人说，既然但凡是有产权的保障房都存在寻租空间，那为什么不选择用公租房来解决这个问题？我认为不能过分依赖公租房。如果全部由公租房来解决中低收入者的住房问题，从政府投入来讲，投入多、回收少，到后期，租金甚至不足以支付维修费用。尽管政府有义务提供保障，但过高的投入会加重民众的负担。政府本身并不制造财富，而是通过税收，或者土地出让来获取资金建设公租房。如果过分依赖大量发展公租房，那只能靠征更多的地，卖更高的价，其结果反而会推高房价，最终遭殃的还是老百姓。
不过，这里需要指出的是，一定量的廉租房必须有，因为即使发达国家也总有人再小的房都买不起，市场租金付不起。但廉租房如果也搞共有产权是荒谬的，只租不售才是住房保障结构中真正需要的廉租房，另外，应该在方便工作生活、出行成本较低的城区多建廉租房。
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