[摘要] 两个对于业界颇有指示意义的信托违约案例，最终进入了司法程序，成为近期的地产金融新闻热点。
两个对于业界颇有指示意义的信托违约案例，最终进入了司法程序，成为近期的地产金融新闻热点。
在个案例中，以事业单位“团购房”为特色的山东火炬置业被新华信托拉上法庭，相关的“贷款集合资金信托计划”总额3.1亿元，成立于2011年9月15日，目前因火炬置业的资金周转出现问题，项目工程进度也不容乐观，新华信托早已无法收到还款；在第二个案例中，相关“特定资产权投资集合资金信托计划”也成立于2011年9月，由具有房地产开发三级资质的浙江锦都置业向四川信托借贷。因锦都置业施工、销售屡现迟滞，四川信托早前投入的1亿元已累积成特定资产款1.18亿元，付款违约金329.69万元，合计1.21亿元。
“（信托）行业内的风险事件要远多于见诸媒体的个数。”11月5日，用益信托分析师岳婷分析认为，风险事件很大程度上与地产行业景气度有关，但上述两个案例主要是融资方个体管理不力，或相关信托合同的设计存在问题。信托公司也存在尽职调查或中后期管理不力的问题。
预期房企再融资开闸在即融资规模投向将升级
多重增信源自“不自信”
上述两个案例中的信托计划，即便成立之初看来都有很多相似性，多重增信是的一点。
火炬置业的信托融资拟投向一个“销售回款有充分保障”的项目，即由当地公安局、国税局、管委会、女子监狱、少管所等多个政府单位团购的1429套住宅，以销售收入及其他经营性收入偿还贷款本息。但这样的项目却采用了四层增信方式，一是项目建设用地使用权和在建工程全部抵押——这两项抵押的评估价至少有6.2亿元；二是火炬置业100%股权质押，提供连带责任保证担保；三是火炬置业应不迟于贷款期限届满前三个月当日，向信托贷款监管账户存入不低于人民币1.5亿元的现金，即还款保证金要有所保证；四是对贷款本金分期偿还有明确规定。
与此相比，锦都置业信托项目也采用了四层增信的方式，分别是土地及在建工程抵押、股权质押、现房抵押、担保。锦都置业的现房抵押指的是名下71套已完工现房和29套在建房产，担保指的是公司实际控制人、100%股权持有人——浙江铿达建设集团有限公司提供连带责任担保。
“采取四层增信方式，反映了两点，一是信托公司对合作方的还款能力的评价不高，因为抵押物的估值已经远远高出信托贷款资金；二是从融资方质押100%股权的情况来看，相关地产商当时的资金需求的迫切程度已使其不具备议价能力。”平安信托风控中心一位不愿具名的负责人11月6日表示，先天不足是信托风险事件出现的根本原因。
“所谓风险事件对于信托而言，主要是指信托项目到期后，因融资方违约而未能按期兑付或者项目存续期间出现可能导致项目无法如期兑付。”岳婷表示，风险事件不一定意味着造成实际损失，况且目前也尚未看到有信托公司未能向投资者兑付的案例。“从某种意义上而言，金融各行业的核心都是经营风险，金融机构的一大核心竞争就是在风险事件出现后快速反应和处理的机制，将损失化解到的能力。”
信托公司：主动变被动
目前的信托行业处理风险的方法却显得非常“初级”，主要采取的是接盘轮转的办法。“一是信托公司继续发行新的信托计划，借新还旧；二是资产管理公司或其他第三方打包收购；三是信托公司利用自有资金垫付缺口。”前述平安信托人士表示，锦都置业与四川信托之间的信托计划就是第三种，前者此前已通过杭州工商信托获取融资，放大了开发杠杆。
这种接盘轮转的处置方式在地产信托项目中最为常见，概因地产行业的一路上涨而一直有效且高效。但从2012年开始，随着信托司法诉讼案例的明显增多——本报记者调查发现，除了上述两大案件，安信信托昆山纯高案、中泰信托高远案也有极大可能进入司法诉讼程序，接盘轮转的方式开始遭到业界质疑。
“风险处置的环节和方式出现了明显的后置，甚至可以说是主动变成了被动。”前述平安信托人士认为，启动诉讼程序，意味着接盘轮转方案失败，又无法根据合同申请法院直接处置抵押物，只能等胜诉后再进行资产处置。
地产信托项目进入司法诉讼程序后，欠债还钱是必然结果。但基于金融行业的特性，这个必然结果又要被时间这个条件改变。“不论是信托还是PE，时间对最终率的影响都是非常明显的，简单讲就是两年的被分配到了三年甚至更长时间。”德恒律师事务所律师曹勇11月6日向本报记者分析认为。
“对信托公司而言，启动诉讼程序后不但流程繁琐、时间周期长，具体案例的进程和结果也涉及太多不确定性因素。”曹勇解析到，在上述火炬置业的案例中，火炬置业就通过法院管辖权的异议，拖延了案件审理，对信托公司而言，损失很明显。
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