[摘要] 首套房贷款回归基准利率，部分城市出现利率优惠，至此中央提倡的保刚需政策得以实现。在首套房得到解放的同时，二套房贷款也开始有松动迹象。
2012年首套房贷款回归基准利率，部分城市出现利率优惠，至此中央提倡的保刚需政策得以实现。
在首套房得到解放的同时，二套房贷款也开始有松动迹象。购买二套房，120万元的房贷却要多掏30万元的利息。这让很多急于改善住房条件的购房人颇为无奈，但最近部分银行开始打起二套房贷认定的“擦边球”，明明是二套房，愣是变成了首套房。
作为“换房族”中的一员，老王抱怨，房价在下降，但严格的二套房信贷政策让他无法“出手”。老王表示，与首套房的优惠政策相比，二套房首付比例从三成大幅提高到六成，贷款利率从9折或者8.5折上升至基准利率的1.1倍。
他算了一笔账，300万元左右的房子，首付需要多拿90万元。更为关键的是，按照20年的还款周期，120万元的房贷到期本息合计为236万元，和首套房的206万元相比，整整需要多支付银行30万元的利息。
但是，随着近期部分银行对二套房信贷政策的调整，老王的买房计划出现转机。
某国有大型银行的工作人员给老王支招，老王现有的住房在当地建委有记录，如以他们夫妇的名义买房，银行肯定会按二套房处理申请。“所以需另辟蹊径，以儿子的名义申请首套房贷款，绕开对二套房的严厉管控。”
“儿子名下没有住房也没有贷款，就让儿子作为借款人，但孩子目前仍在上大学，没有固定的收入来源，需由老王夫妇作为共同借款人来代替儿子偿还月供。”该名银行工作人员甚至用三部委对二套房的认定规定来佐证这个方法的可行性。规定要求，对各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数的认定，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
“也就是说，孩子年满18周岁应视作独立的家庭申请住房按揭贷款，套用首套房贷政策执行。”该工作人员表示。
但是，对于这种放松对子女的房贷申请，让二套房变成首套房的方式，某国有大型银行房金部的人士认为，这是银行为二套房认定松绑打的“擦边球”。
他表示，对于年满18周岁的子女购房，虽然可以认定为独立家庭购买的“首套住房”，但银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定，“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。
“如果借款人自身没有固定的收入来源，商业银行对其授信应该是严格禁入的。”某股份制银行个贷部门负责人表示，银行一方面以子女作为独立家庭申请首套房贷，另一方面又以独立家庭单元之外的父母提供收入证明，以此套取借款条件，偿还银行贷款，这显然不合理。
针对部分银行对二套房贷认定标准上的放松，某学者指出，2012年以来，随着流动性的宽松、银行规避信贷风险的动机增强以及国家对住房刚性需求的政策支持，商业银行传统的房贷业务又成为“香饽饽”，银行通过降低“姿态”吸引房贷客户。
由于二套房的购买人群仍是以改善型住房需求为主，不是一味地进行投机，所以信贷风险敞口不大。“因为二套房贷60%的首付比例和1.1倍的基准利率政策坚冰很难突破，所以为招徕客户，银行只能在二套房的认定上寻求松绑，玩起‘二套变一套’的小聪明。”
首套房贷利率优惠的暖风频传。中国人民银行副行长刘士余在今年“两会”期间表示，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间权衡定价。据中国证券报记者了解，基准利率仍是北京地区首套房贷利率的主旋律，仅中国银行（601988）等少数几家银行可以申请到9折优惠。银行人士表示，由于企业客户信贷风险上升，银行业务重点开始向低风险的个人房贷回归。
四大行或重现利率优惠
政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞以及政协常委、大连万达集团董事长王健林在今年“两会”的提案中呼吁，对首次置业和首次改善型置业房贷恢复7折优惠利率。
目前，北京地区的工商银行（601398）、建设银行（601939）、交通银行（601328）等多家大型银行的首套房贷利率维持在基准利率水平，个别中小银行甚至上浮10%。工行某房贷业务客户经理表示，尚未接到北京分行下调首套房贷利率的通知，目前每天接到的首套房贷单子很少。“银行在这方面的很低，下调利率还需要时间。”
个别银行人士在采访中留下了“活话”：银行可以根据借款人的个人资信情况给予相应的优惠，这与资产证明、信用情况、存款以及是否为高端财富客户有很大关系。中国证券报记者调研了解到，目前北京地区仅中国银行和部分外资银行可以对首套房贷利率给予9折优惠。
接近监管机构的人士表示，目前监管部门的房贷政策的“红线”未作调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付比例不得低于30%。
分析人士透露，工商银行、农业银行（601288）、中国银行和建设银行此前共同召开会议研究差别化房贷政策，四大行将把首套房贷利率控制在基准利率以内。利率优惠有望在四大行重现，这可能形成示范效应。
银行人士表示，今年上半年银行信贷相对宽松。今年流动性紧张情况正得到缓解，随着央行下调存款准备金率，银行可贷资金增加，市场资金价格下滑必然导致利率走低，首套房贷利率8.5折优惠有望重现。
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